房地產(chǎn)是中庚基金明星基金經(jīng)理丘棟榮2022年四季度加倉(cāng)力度最大的板塊之一。在其代表作中庚價(jià)值領(lǐng)航中，丘棟榮四季度分別加倉(cāng)越秀地產(chǎn)（00123.HK）和中國(guó)海外發(fā)展（00688.HK）2108.7萬(wàn)股和308.75萬(wàn)股。中庚價(jià)值靈動(dòng)靈活配置則大舉加倉(cāng)金地集團(tuán)（600383.SH），使其新晉成為該基金前十大重倉(cāng)股，并加倉(cāng)保利發(fā)展（600048.SH）8.11萬(wàn)股。

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“大盤價(jià)值股中的地產(chǎn)板塊是我們重點(diǎn)關(guān)注的投資方向。”丘棟榮在四季報(bào)中這樣表示。

丘棟榮并非個(gè)例，“看好房地產(chǎn)板塊”已成為公募們不約而同的共識(shí)。而在1月9日接受媒體采訪時(shí)，私募大佬林園表示2023年整個(gè)地產(chǎn)板塊都有機(jī)會(huì)。

風(fēng)險(xiǎn)充分釋放后投資價(jià)值“理應(yīng)有所回升”

供給端的收縮、風(fēng)險(xiǎn)的充分釋放以及需求端回升是丘棟榮配置地產(chǎn)板塊的幾大原因。

他認(rèn)為，供給端收縮是最為確定的一環(huán)，地產(chǎn)及其投資下行速度極快，資產(chǎn)負(fù)債表的崩壞意味著即時(shí)的出清和未來(lái)供應(yīng)的緊缺，供給收縮至中長(zhǎng)期的底部中樞，地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)充分釋放，地產(chǎn)投資價(jià)值理應(yīng)有所回升。

而從需求端來(lái)看，房地產(chǎn)是恢復(fù)和擴(kuò)大國(guó)內(nèi)消費(fèi)至關(guān)重要的一環(huán)，房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸正常化，既有利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)，也有利于滿足住房多樣化需求的實(shí)現(xiàn)。歷史已表明房地產(chǎn)的需求是長(zhǎng)期存在的，所以房地產(chǎn)內(nèi)生的需求和積極的政策引導(dǎo)下，需求回升是大概率的。

從房地產(chǎn)企業(yè)看，房地產(chǎn)政策在企業(yè)端進(jìn)一步放松，尤其是股權(quán)融資的放開(kāi)，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)有望強(qiáng)化資產(chǎn)負(fù)債表，在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷期間低成本投資擴(kuò)張，對(duì)其未來(lái)市場(chǎng)占有率的提升和盈利能力的上行均有支撐。

上述優(yōu)質(zhì)房企集中于可股權(quán)融資、高信用、低融資成本優(yōu)勢(shì)的龍頭公司，抗風(fēng)險(xiǎn)能力、潛在成長(zhǎng)性和盈利質(zhì)量都會(huì)更為優(yōu)異，并且當(dāng)前的估值極低，有較好的回報(bào)潛力。而且在丘棟榮眼中，相比而言港股中的龍頭房地產(chǎn)企業(yè)，估值更為便宜，同時(shí)經(jīng)營(yíng)策略更穩(wěn)健，逆勢(shì)擴(kuò)張，擁有持續(xù)的內(nèi)生增長(zhǎng)能力。

“加碼龍頭地產(chǎn)公司”也是大多數(shù)公募機(jī)構(gòu)的策略。2022年三季度，公募基金持股集中度持續(xù)創(chuàng)出2017年以來(lái)的歷史新高。根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)，三季度公募基金加倉(cāng)比例TOP5的地產(chǎn)股分別為保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、金地集團(tuán)和建發(fā)股份，傳統(tǒng)全國(guó)性頭部房企之外，強(qiáng)信用的二線區(qū)域龍頭亦得到資金青睞。持倉(cāng)市值TOP5的地產(chǎn)股持倉(cāng)總市值占板塊持倉(cāng)總市值的比重達(dá)到66%，環(huán)比上升4.45個(gè)百分點(diǎn)，持股集中度連續(xù)提升4個(gè)季度，繼續(xù)創(chuàng)出2017年以來(lái)的歷史新高。

東高科技投研學(xué)院副院長(zhǎng)楊波認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)的分化會(huì)進(jìn)一步深化，具備上市資格、融資資格，或者具有高信用背書(shū)的房產(chǎn)企業(yè)有望在這輪調(diào)控中勝出。房地產(chǎn)行業(yè)的馬太效應(yīng)會(huì)初步形成，強(qiáng)者恒強(qiáng)。

而龍頭房企是否受益，最終扭虧，主要看是否解決融資問(wèn)題，其次就是當(dāng)初拿地的成本占比。前者保證活下來(lái)，后者解決盈利問(wèn)題。總體來(lái)說(shuō)龍頭房企大都具有上市身份，具備較強(qiáng)融資條件，優(yōu)質(zhì)地塊占比高，本次新規(guī)解決了融資問(wèn)題，最終都會(huì)受益，扭虧為盈的。這也是資本市場(chǎng)熱烈追捧房地產(chǎn)板塊的根本原因。

不約而同的共識(shí)

從各大公募機(jī)構(gòu)們針對(duì)2023年的市場(chǎng)展望來(lái)看，看好房地產(chǎn)板塊個(gè)股是他們“不約而同的共識(shí)”。

華夏基金認(rèn)為，2023年要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)重啟首先要化解風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)是重要部分。既要保交樓解決社會(huì)民生風(fēng)險(xiǎn)，又要保主體解決金融信用風(fēng)險(xiǎn)。

華夏基金復(fù)盤發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)超額收益最明顯的階段是商品房銷售同比變化上行的階段，而銀行超額收益最明顯的階段是商品房銷售同比變化轉(zhuǎn)正的階段，因而地產(chǎn)銷售回升之前，地產(chǎn)鏈（建材、家居、家電）和金融板塊的投資機(jī)會(huì)或會(huì)進(jìn)一步看到。

不過(guò)至少目前來(lái)看，雖然2022年末頭部房企銷售出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，但就目前而言房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)拐點(diǎn)仍未出現(xiàn)。東吳證券對(duì)2023年房地產(chǎn)銷售持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度。在中性情景假設(shè)下，預(yù)計(jì)2023年全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積、新開(kāi)工面積、投資金額、竣工面積分別同比下降-3.9%、-13.1%、-3.5%、-3.9%。

廣發(fā)基金宏觀策略部表示，2023年在股票行業(yè)配置上，會(huì)適度增加消費(fèi)和地產(chǎn)鏈方向的配置。從數(shù)據(jù)上看，防控優(yōu)化利好消費(fèi)，地產(chǎn)放松利好地產(chǎn)鏈，而食品飲料是二者受益的交集。

但考慮到疫情和地產(chǎn)修復(fù)的復(fù)雜性，以及經(jīng)濟(jì)修復(fù)的彈性有限，廣發(fā)基金表示未來(lái)半年仍然存在較多波折的可能性，因此在投資上應(yīng)該適度逆向。

南方基金首席投資官（權(quán)益）兼權(quán)益投資部總經(jīng)理茅煒表示，以地產(chǎn)鏈和金融為代表的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)板塊估值極低，當(dāng)前地產(chǎn)鏈條（包括金融）產(chǎn)業(yè)基本面和資產(chǎn)價(jià)格都出現(xiàn)了非常充分的調(diào)整，基本面修復(fù)的確定性較高，但這些資產(chǎn)長(zhǎng)期空間有限，估值瓶頸明顯，主要做基本面的修復(fù)。

嘉實(shí)基金認(rèn)為，2023年房地產(chǎn)政策糾偏外加疫后復(fù)蘇帶來(lái)需求改善的可選消費(fèi)和周期相關(guān)的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈都值得關(guān)注。

通聯(lián)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)板塊當(dāng)前市盈率為11.09倍，處于較低位置。

不過(guò)在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，雖然代表政策“三支箭”的信貸、債券、股權(quán)融資支持對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)放開(kāi)，表明房企“政策底”已至。但“市場(chǎng)底”還未到來(lái)。

新時(shí)代財(cái)富研究院宏觀研究負(fù)責(zé)人劉祥東對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，從“政策底”到“市場(chǎng)底”的過(guò)渡通常會(huì)有時(shí)滯，時(shí)滯的長(zhǎng)短主要取決于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的整體復(fù)蘇進(jìn)度和政策的執(zhí)行情況。盡管如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步向好發(fā)展的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。

楊波則認(rèn)為房企“市場(chǎng)底”大概率會(huì)滯后到來(lái)，預(yù)計(jì)在明年5月左右，晚一點(diǎn)甚至到10月。楊波認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度暫時(shí)不會(huì)大幅提升。

“2023年土地市場(chǎng)真正迎來(lái)回暖的關(guān)鍵在于民企拿地能力何時(shí)會(huì)恢復(fù)，民營(yíng)房企作為過(guò)去土地市場(chǎng)拿地主力，根據(jù)過(guò)往歷史周期經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)投資能力恢復(fù)一般來(lái)說(shuō)滯后于銷售恢復(fù)3-6個(gè)月。”東吳證券分析師陳睿彬在研報(bào)中寫道。

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