去年全國商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3%；商品房銷售額133308億元，比上年下降26.7%。

國家統計局17日發布上述數據。這一年度地產銷售規模水平打破了近六年以來整體快速上漲趨勢。

中國房地產市場自2015年年中逐步進入新的增長周期。2016年-2018年，全年商品房銷售金額和面積呈快速增長趨勢。在趨嚴調控之下，商品房銷售面積在2019年出現小幅回落，但當年銷售金額逼近16萬億，創歷史新高。進入2020年，樓市銷售在疫情影響下保持韌勁。全國商品房銷售面積在2020年實現轉正，銷售金額在2021年首次超過18萬億。房價方面，2021年全國商品房平均銷售價格也首次突破萬元大關，達到10139元/平方米。

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年內銷售疲軟拉低了行業投資信心。2022年，全國房地產開發投資132895億元，比上年下降10.0%；其中，住宅投資100646億元，下降9.5%。

2022年底召開的中央經濟工作會議在部署2023年經濟工作時，將支持住房改善放在擴大內需的首位，并明確支持行業合理融資需求。

業界人士認為，目前，“需求端持續提振+供給端短期支撐”的穩地產格局已經逐漸形成，但經濟和就業的修復尚需時日，行業政策仍有空間，政策落實也需要時間，因此市場的復蘇并非短期就能實現。

全國商品房銷售減少近5萬億元

進入2022年12月，多個熱點二線城市繼續放松購房限制條件，全國新發放個人房貸平均利率水平也達到2008年以來最低水平，全國商品房銷售出現了年內小幅翹尾跡象。

根據第一財經計算，去年12月，全國商品房銷售面積和金額分別為14587萬平方米和14660億元，環比11月均出現增長。其中，12月單月銷售額繼去年9月之后，再次回歸到萬億規模。

圖表來源：國家統計局數據中心

但從全年來看，2022年房地產市場銷售整體表現慘淡。

國家統計局數據顯示，2022年，商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額133308億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。

換言之，與2021年相比，全國商品房銷售減少了近5萬億元，甚至低于2017年的全國商品房銷售金額（133701.31億元）。至于銷售面積，2022年的規模水平則回落至2015年（128494.97萬平方米）的水平。

而與去年前11月相比，2022年1～12月商品房銷售面積和金融的累計降幅分別進一步擴大至24.3％和26.7％。

全年規模以上房企銷售呈現同樣低迷態勢，行業出清加速。根據中指研究院監測數據，2022年，TOP100房企銷售總額同比下降41.3%。全年銷售額超千億房企有20家，較上年同期減少21家；超百億房企130家，較上年同期減少28家。典型企業年度目標完成率從上年的93.4％大幅減少至73.6%。

市場疲軟之下，熱點城市和地區的改善類需求更顯韌性。前述市場機構統計顯示，2022 年，50家百億代表企業的90-140 平方米首改產品銷售額占比維持在 51.9%，而90 平方米以下首置型產品銷售額僅占15.2%，剛需群體觀望情緒較重。

這50家百億代表企業重倉一、二線城市。2022年，一、二線城市對百億代表企業的業績貢獻合計占比超八成。其中，一線城市銷售額增長至近三成，市場需求支撐度較強。

房價水平亦出現明顯的城市分化。隨著流動性支持顯效、二線城市年內漸進式放寬購房限制性政策，截至去年年末，熱點一二線城市房價開始出現企穩勢頭。

根據國家統計局16日公布的70個大中城市月度房價數據，去年12月，新房和二手房價格環比下降城市數依然分別占據了近八成和九成。但一線城市新房價格扭轉了前3個月連續下跌趨勢，環比變動由11月下降0.2%轉為持平；同比上漲2.5%，漲幅與11月相同。其中，北京、上海新房價格環比分別增長0.2%、0.4%。

近日，2023年地方兩會密集召開。對于今年的樓市工作，浙江、廣東等多省提出，推動商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。而在北京、河北等省份，則進一步明確“支持住房改善”。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預計，若疫情感染高峰能在一季度褪去，積極紓困或許在二季度產生效應，即熱點城市交易量開始企穩并慢慢回升，并在下半年帶動都市圈周圍城市好轉。不過，由于樓市和經濟基本面較弱，2023 年房地產市場大概率呈現弱復蘇，不太可能出現大幅度反彈，特別是房價反彈。

房企到位資金降幅超二成

受制于銷售與融資的雙向擠壓，2022年，房企現金流壓力持續顯現。

國家統計局數據顯示，2022年，房地產開發企業到位資金148979億元，比上年下降25.9%。

其中，國內貸款17388億元，下降25.4%；利用外資78億元，下降27.4%；自籌資金52940億元，下降19.1%；定金及預收款49289億元，下降33.3%；個人按揭貸款23815億元，下降26.5%。

為滿足行業合理融資需求，2022 年四季度以來，房地產行業融資政策密集推出，各類融資渠道不斷打通。去年12月，在 11 月三箭齊發的基礎上，又新增了支持“內保外貸”的政策，金融監管部門發力支持企業境外債償付。

政策利好之下，去年 9 月到 11 月，房地產開發貸款累計新增 1700多億元，同比多增 2000 多億元。去年四季度，境內房地產企業債券發行 1200 多億元，同比增長 22%。

但根據國家統計局披露的最新數據，在房企以債券直融為主的自籌資金方面，其去年1～12月的累計降幅比前11月進一步擴大。

進入2023年，金融部門繼續著力改善房企資產負債情況。

央行貨幣政策司司長鄒瀾近日在2022 年金融統計數據新聞發布會上介紹稱，為貫徹落實中央經濟工作會議部署，防范風險從問題房企向優質房企擴散，有關部門起草了《改善優質房企資產負債表計劃行動方案》。行動方案聚焦專注主業、合規經營、資質良好，具有一定系統重要性的優質房企，重點推進“資產激活”、“負債接續”、“權益補充”、“預期提升”四個方面共 21 項工作任務，綜合施策，改善優質房企現金流，引導優質房企資產負債表回歸安全區間。

對于行業關切的“三線四檔”規則，鄒瀾稱，方案明確要完善針對 30 家試點房企的“三線四檔”規則，在保持規則整體框架不變的基礎上，完善部分參數設置。

光大證券認為，2023 開年，監管部門密集發聲，釋放積極信號，明確房地產金融化泡沫化勢頭得到實質性扭轉，房地產平穩健康發展事關金融市場穩定和宏觀經濟發展全局。供給側來看，多部委相繼表態，通過信貸、債券、股權多種方式綜合協同，“三箭連珠”，執行層面的可操作性大幅提升，有力提振了房地產行業信心。隨著供給側信用風險出清，有利于促進需求側的實質性升溫。

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