盡管樓市復(fù)蘇超預(yù)期，但規(guī)模房企負增長、行業(yè)降杠桿等風險因素已經(jīng)顯現(xiàn)。

一場商鋪“0元購”風波，折射了2021年房企的艱難處境。

1月5日，多張恒大集團商鋪“0元購”的海報在網(wǎng)上流傳，顯示自1月1日起至1月31日，購買恒大旗下部分項目商鋪的全款客戶，恒大將從2022年開始，每年返還購房總金額的10%，十年內(nèi)全部返還。

據(jù)悉，恒大湖南、江西等多地公司均有參與，返還期間正常簽訂網(wǎng)簽合同，并按時辦理房產(chǎn)證，房屋所有權(quán)歸購房者所有。但據(jù)第一財經(jīng)了解，這是恒大極少數(shù)項目為商鋪整體開業(yè)推出的清尾活動，且目前已經(jīng)結(jié)束。

“要是真的0元購，我就去買了。”有接近恒大方面的人士稱。

實際上，“0元購”風波背后，暗含了當下房地產(chǎn)市場的緊迫形勢。過去一年，房企經(jīng)歷了“集體抗疫”、迎來“三道紅線”，盡管樓市復(fù)蘇超預(yù)期，但規(guī)模房企負增長、行業(yè)降杠桿等風險因素也開始顯現(xiàn)。

有業(yè)內(nèi)人士直言，房地產(chǎn)行業(yè)將步入“無增長時代”。2021年，房企也將面臨比去年更嚴峻的生存壓力。

房企、銀行攻守易勢

新的一年，房地產(chǎn)行業(yè)將集體經(jīng)歷“降杠桿”陣痛。

2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(下稱通知)，分五檔給銀行業(yè)務(wù)中房地產(chǎn)貸款余額占比、個人住房貸款余額占比劃下兩道“紅線”。

其中，中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構(gòu)、縣域農(nóng)合機構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行的房地產(chǎn)貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個人住房貸款占比上限分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

加上去年8月住建部等約談12家重點房企，“三道紅線”新規(guī)流出，房地產(chǎn)行業(yè)已迎來顛覆性變革。監(jiān)管層將從供需兩端出手，通過銀行業(yè)金融機構(gòu)實行房地產(chǎn)貸款集中度管理和房企債務(wù)控制，倒逼房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿。

此次《通知》的頒布，有房企內(nèi)部人士對第一財經(jīng)坦言，“實際上是針對銀行的‘兩道紅線’。”而這兩道紅線中，限制開發(fā)貸額度對房企影響深遠。

某TOP10房企財務(wù)相關(guān)負責人對第一財經(jīng)表示，這個政策出臺不算意外，過去一年多以來，監(jiān)管機構(gòu)對于銀行當期涉房新增貸款占比一直有指導(dǎo)，“兩道紅線”從終局上明確了存量占比標準，并進一步區(qū)分了開發(fā)貸和個人購房貸款占比標準。

該人士表示，此次“兩道紅線”與此前的“三道紅線”共同形成了對房地產(chǎn)的金融監(jiān)管體系，對于企業(yè)來說，要對未來房地產(chǎn)政策有清醒的認識，高杠桿的時代一去不返，必須回歸生意本源;第二，監(jiān)管紅線并不是讓企業(yè)不發(fā)展，讓銀行不投放，而是控制合理增速，維持合理占比，防止系統(tǒng)性風險，“這套政策組合拳短期內(nèi)對過去激進的開發(fā)商、銀行會有陣痛，企業(yè)一定要認清形勢，順勢而為。”

而某TOP20房企營銷負責人則表示，對開發(fā)貸的限制勢必會推高房企的資金成本，這意味著對企業(yè)的回款要求更高，對房企的融資、運營能力都是挑戰(zhàn)。

據(jù)興業(yè)證券測算，房地產(chǎn)貸款“兩條紅線”下，目前35家上市銀行中超過10家個人住房貸款或房地產(chǎn)貸款占比超上限，需壓降房地產(chǎn)貸款規(guī)模為6500億左右、需壓降個人住房貸款8500億左右，超標銀行絕對壓降規(guī)模不大。

另一方面，達標銀行仍有提升空間，20多家達標銀行有富余額度，如果考慮這些銀行提高占比，本次新政對房地產(chǎn)貸款壓降規(guī)模有限。

《通知》的出臺，銀行與房企的關(guān)系也可能迎來明顯變化。

某家銀行相關(guān)工作人員對第一財經(jīng)表示，對于銀行來說，房企是其優(yōu)質(zhì)客戶，首先房地產(chǎn)行業(yè)相對安全，其次房地產(chǎn)開發(fā)貸利率相比其他行業(yè)都高，因此會出現(xiàn)很多銀行爭搶一個房企客戶的局面。

然而一旦按照《通知》執(zhí)行，雖然多數(shù)銀行手中的額度夠用，但并不是無限制夠用，同時還有一些銀行已經(jīng)超標，這就意味著房企可選擇的銀行變少，銀行也不敢貿(mào)然向房企提供貸款，這直接增加了房企的融資難度，且房企在銀行端的融資議價能力就會大大減弱，其融資成本就會提高。

房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，給房地產(chǎn)金融安全設(shè)置了一道“防火墻”。東北證券稱，建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，是繼“三道紅線”供給側(cè)改革后，加之需求側(cè)改革，對居民部門杠桿率進行約束。

“過去一段時間，金融信貸中涉及房地產(chǎn)的比例較高，不僅增加了企業(yè)和居民的杠桿水平，也擠占了社會信貸資源，不利于構(gòu)建國內(nèi)大循環(huán)。”貝殼研究院首席分析師許小樂認為。

隨著新規(guī)不斷加碼，居民部門也將轉(zhuǎn)向穩(wěn)杠桿。克而瑞表示，2021年房地產(chǎn)限貸政策易緊難松，熱點城市不排除加碼的可能性。房貸利率或?qū)⑦m度上調(diào)，首套尤其是二套房貸利率或?qū)⒃俅尾饺肷仙ǖ馈?/p>

在房企端，“三道紅線”也將持續(xù)發(fā)力，企業(yè)融資將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，主要體現(xiàn)在房企更有意愿用長債替換短債、用低息債替換高息債、用標準債替換非標債等，從而持續(xù)優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，提升抗風險等級。

貝殼研究院認為，隨著金融監(jiān)管不斷升級，中期境內(nèi)金融環(huán)境呈趨緊預(yù)期，境外債市也因疫情保持較高不確定預(yù)期，未來房企債券融資難度將不斷升級，中小型房企或?qū)⒙氏雀惺艿絺械木o張壓力。

“無增長”時代來臨

過往數(shù)年，中國房地產(chǎn)開發(fā)商一路狂奔，借助杠桿撬動了巨大的銷售規(guī)模。截至2020年末，已經(jīng)有43家房企跨入“千億俱樂部”，TOP10和TOP30房企全口徑銷售金額門檻分別提升至2780.1億元和1306.0億元。

但是，“三道紅線”和“央行房貸新規(guī)”的加碼，意味著房地產(chǎn)行業(yè)的整體銀根受到規(guī)范。易居控股CEO丁祖昱認為，如果沒有更多資金的注入，整個行業(yè)往上走的動力將被大大削弱，房地產(chǎn)將步入“無增長”時代。

實際上，過去一年，房企規(guī)模增長已有明顯放緩的跡象。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年房企業(yè)績完成情況不理想，目標完成度超110%的房企數(shù)量不及2019年，僅占提出全年業(yè)績目標房企的27%，為近5年最低。

不僅如此，目前房企普遍按全口徑公布業(yè)績數(shù)據(jù)，這一定程度上掩蓋了企業(yè)真實的增長情況。相較于全口徑和操盤增速，房企權(quán)益銷售增速更不理想，多家房企全口徑操盤增長，但實際權(quán)益呈下跌態(tài)勢。

銷售疲軟的同時，房企還有巨量債務(wù)壓身。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年房企到期債務(wù)規(guī)模預(yù)計將達12448億元，同比增長36%，行業(yè)償債壓力驟升。從目前債券規(guī)模看，房企債務(wù)增速高峰至少還要維持3~5年。

貝殼研究院高級分析師潘浩認為，隨著融資新規(guī)進一步打破房企對高杠桿、高周轉(zhuǎn)擴張的路徑依賴，過往土地紅利、金融紅利的浪潮褪去，管理紅利時代已經(jīng)到來。

所謂“管理紅利時代”，即提升有限資金的使用效率，向管理和效率要紅利。潘浩透露，“三道紅線”流出以后，房地產(chǎn)行業(yè)非但沒有慢下來，反而有加速趨勢。有國企項目7月份拿地，9月份已經(jīng)有案名，很快進入營銷籌備階段。

行業(yè)利潤空間下行，也需要房企加強資金的使用效率。數(shù)據(jù)顯示，2020年中期70家典型百強房企毛利率均值29.4%，較2019年同期降低5.1個百分點，其中44家房企上半年“增收不增利”，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤高點早已過去。

潘浩表示，在此之下，房企提升盈利的有效方法便是“壓縮開發(fā)周期”，賣得越快利潤越高，賣的慢可能連成本都收不回;同時，房企將專注于高能級城市和核心都市圈進行深耕，將有限的資金投入更優(yōu)質(zhì)的項目。

“加強資金的利用效率將是行業(yè)的重要趨勢，也是‘管理紅利’時代的重要要求。”潘浩認為，未來，“管理紅利型”房企能更快適應(yīng)行業(yè)規(guī)則，隨著行業(yè)集中度加速提升，留給房企彎道超車的空間也將越來越窄。

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