眾所周知，企業(yè)/個人轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，無論獲得的支付對價是股權(quán)還是貨幣資金，都應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納增值稅，有盈余的還應(yīng)當(dāng)繳納所得稅，涉及不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓還應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納土地增值稅。但是對于企業(yè)/個人轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的情況千差萬別，對于一些特殊情況下的特殊資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，是有特殊政策的，本文我們主要和大家分享企業(yè)在資產(chǎn)重組中轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)涉及的稅收優(yōu)惠政策，也為我們企業(yè)在做稅收籌劃的時候提供一些思路。

一、什么是資產(chǎn)重組

財稅(2009)59號文件中對于資產(chǎn)重組有明確的定義，企業(yè)資產(chǎn)重組是指企業(yè)在日常經(jīng)營活動以外發(fā)生的法律結(jié)構(gòu)或經(jīng)濟結(jié)構(gòu)重大改變的交易，包括企業(yè)法律形式改變、債務(wù)重組、股權(quán)收購、資產(chǎn)收購、合并、分立等。

二、資產(chǎn)重組中轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)涉及的增值稅優(yōu)惠政策

財稅【2016】36號文件規(guī)定的不征稅項目中，第五項："在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。"

由此看來，在資產(chǎn)重組過程中如果涉及有不動產(chǎn)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為，是無需繳納增值稅的。但是需要特別注意的是文件強調(diào)"將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓"，要求將資產(chǎn)、負(fù)債、勞動力一并打包轉(zhuǎn)讓，這實質(zhì)上是一個業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓的范疇。正因為是業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓，目標(biāo)不是轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，才使增值稅將該轉(zhuǎn)讓行為列入不征稅收入，這種不征稅收入是指不在增值稅征收范圍內(nèi)。因此，全部或部分債權(quán)、債務(wù)轉(zhuǎn)讓是其必要條件。而且，《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組增值稅留抵稅額處理有關(guān)問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2012年第55號)規(guī)定，進項稅也能隨著資產(chǎn)而轉(zhuǎn)移，因此可見該轉(zhuǎn)讓的整體性。從這些文件看，增值稅中的重組是指業(yè)務(wù)從一個單位或個人向另外一個單位或個人平移，而業(yè)務(wù)始終在進行，只不過是業(yè)務(wù)的主體發(fā)生了變化。

三、資產(chǎn)重組中轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)涉及的所得稅優(yōu)惠政策

按照財稅(2009)59號文件以及財稅(2014)109號文件的規(guī)定，企業(yè)重組同時符合下列條件的，適用特殊性稅務(wù)處理規(guī)定：

(一)具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。

(二)被收購、合并或分立部分的資產(chǎn)或股權(quán)比例符合本通知規(guī)定的比例。

(三)企業(yè)重組后的連續(xù)12個月內(nèi)不改變重組資產(chǎn)原來的實質(zhì)性經(jīng)營活動。

(四)重組交易對價中涉及股權(quán)支付金額符合本通知規(guī)定比例。

(五)企業(yè)重組中取得股權(quán)支付的原主要股東，在重組后連續(xù)12個月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。

對于資產(chǎn)收購來講，特殊性稅務(wù)處理是指：受讓企業(yè)收購的資產(chǎn)不低于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部資產(chǎn)的75%(財稅(2014)109號文件中將該比例調(diào)整為50%")，且受讓企業(yè)在該資產(chǎn)收購發(fā)生時的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，可以選擇按以下規(guī)定處理：

(1)轉(zhuǎn)讓企業(yè)取得受讓企業(yè)股權(quán)的計稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計稅基礎(chǔ)確定。

(2)受讓企業(yè)取得轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計稅基礎(chǔ)確定。

除此之外，對100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)，凡具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來實質(zhì)性經(jīng)營活動，且劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會計上確認(rèn)損益的，可以選擇按以下規(guī)定進行特殊性稅務(wù)處理：

(1)劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均不確認(rèn)所得。

(2)劃入方企業(yè)取得被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)，以被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的原賬面凈值確定。

(3)劃入方企業(yè)取得的被劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)，應(yīng)按其原賬面凈值計算折舊扣除。

也就是說，簡單的來講，滿足上述條件的債務(wù)重組過程中，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)和土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓企業(yè)和受讓企業(yè)中均不確認(rèn)所得，因此也就無需繳納所得稅。

四、資產(chǎn)重組中轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)涉及的土地增值稅優(yōu)惠政策

通過前面的內(nèi)容大家都了解到了，在企業(yè)進行資產(chǎn)重組過程中，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)時如果滿足了規(guī)定的條件的話，增值稅和企業(yè)所得稅都是無需繳納的，那么對于重頭戲--土地增值稅，有沒有優(yōu)惠政策呢?

財稅(2018)57號文件講，企業(yè)改制、企業(yè)分立且原投資主體存續(xù)的、企業(yè)分立且原投資主體不變等重組行為中，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到新的企業(yè)，暫不征收土地增值稅。但是!重組過程中任意一方為房地產(chǎn)企業(yè)的，不適用該優(yōu)惠政策。

這個政策規(guī)定的很明晰，也就是說企業(yè)滿足上述條件的改制重組過程中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，暫時是不用繳納土地增值稅的，關(guān)鍵是房地產(chǎn)企業(yè)除外，也就是說如果改制重組中如果有一方是房地產(chǎn)企業(yè)，那么該過程中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)就得按規(guī)定繳納土地增值稅。

標(biāo)簽： 不動產(chǎn)如何轉(zhuǎn)讓