上海易居房地產研究院近日發布的報告顯示，4月房地產行業金融環境繼續寬松，首套房貸利率連續5個月下調，住戶部門貸款余額同比增速小幅提高。

對此，業內人士表示，應警惕貸款余額同比增速過快上升導致住戶部門再度大幅加杠桿，建議加大對流入房地產的資金控制，并避免刺激購房需求的政策過快發布。

居民杠桿率上升

報告顯示，4月末，住戶部門貸款余額同比增長13.9%，增速比上月末高0.14個百分點。

同時，今年一季度全國居民購房杠桿率為32.1%，環比上升0.7個百分點;住戶部門杠桿率為57.7%，環比上升1.9個百分點，同比上升4.6個百分點。

上海易居房地產研究院研究員沈昕表示，根據國際貨幣基金組織的報告，當住戶部門杠桿率低于10%時，債務增加將有利于經濟增長;當住戶部門杠桿率高于30%時，中期經濟增長將會受到影響;當住戶部門杠桿率超過65%時，將會影響到金融穩定。

“從歷史數據看，2007年至2008年，我國住戶部門杠桿率保持在20%以下的較低水平，2008年末為17.9%。隨著相關刺激政策的推出，住戶部門杠桿率快速上升，2013年一季度達到31%，首次突破30%，此后連續快速上升至今。”沈昕說。

蘇寧金融研究院的數據顯示，從1996年開始，我國的住戶部門杠桿率一直呈現上升趨勢。2008年到2016年，住戶部門杠桿率快速上升，從18%左右升至45%。2017年、2018年和2019年，住戶部門杠桿率分別為48.97%、52.1%和55.8%。

值得注意的是，2008年到2019年，11年間我國住戶部門杠桿率上升37.8個百分點，而美國同類指標從20%左右上升到50%用了40年時間。

沈昕表示，居民購房杠桿率和房價指數也是有關聯的。從2015年一季度開始，居民購房杠桿率與房價指數同時出現大幅攀升態勢，居民購房杠桿率在2016年四季度見頂，隨后房價指數季度環比漲幅在2017年二季度見頂。從這個意義上說，房價變動一般會滯后于居民購房杠桿率變動。

房貸占居民家庭負債逾七成

央行此前發布的《中國金融穩定報告2019》顯示，我國住戶部門杠桿率與國際平均水平一致，低于發達經濟體平均水平，但在新興市場經濟體中處于較高水平。從變動情況看，我國住戶部門杠桿率增幅也處于較高區間。

從城市看，2018年，8個省份住戶部門杠桿率超過全國水平，其中浙江為83.7%、上海為83.3%、北京為72.4%、廣東為70.6%、甘肅為70.1%。此外，重慶、福建和江西的住戶部門杠桿率也超過全國水平，分別為68.6%、65.8%和63.1%。

2015年至2018年，除新疆外，住戶部門貸款占本地區生產總值的比重呈上升趨勢，其中海南、上海、天津、浙江和廣東4年分別上升26.4個、21.5個、21.4個、20.8個和18.4個百分點。

對此，報告指出，應堅持從宏觀審慎視角防范住戶部門債務風險，多措并舉應對部分地區住戶部門債務增速過快和部分低收入家庭債務負擔過重問題。

央行近日發布的2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查顯示，目前我國城鎮居民家庭運用杠桿現象較為普遍。受調查家庭中，有負債的家庭占比為56.5%。從負債用途看，房貸是家庭負債的基本構成。有負債的居民家庭中，76.8%的家庭有住房貸款，戶均家庭住房貸款余額為38.9萬元，占家庭總負債的比重為75.9%。

值得注意的是，我國城鎮居民家庭的住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。而美國住戶總體的住房擁有率為63.7%。

野村證券分析說，報告中部分家庭面臨的還債壓力值得警惕，例如按揭購買首套房的家庭面臨較高的還款壓力。

居民購房高杠桿影響消費

“目前面臨的矛盾是，消費增長開始放緩，社會零售總額增速下滑。”中央財經領導小組辦公室原副主任楊偉民表示，造成上述問題的一個主要原因是居民購房高杠桿。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛也認為，目前樓市對消費和投資造成較嚴重的擠出效應。他表示，當房價水平較低時，房地產對經濟增長的正向拉動效應超過負向擠出效應，而當房價水平過高時，負向擠出效應將超過正向拉動效應。

沈昕表示，考慮到近幾年我國住戶部門杠桿率已大幅上升，未來一段時間需警惕貸款余額同比增速過快上升導致住戶部門再度大幅加杠桿，目前來看刺激購房需求的政策還不宜過快發布。“從百城二手房價格來看，目前可能還未達到最低值;從同比漲幅絕對值來看，前兩輪房價調整均進入負區間，但現在仍在正區間，說明本輪房價調整還不夠充分，還將繼續收窄”。

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