隨著11月28日晚間房企股權(quán)融資這“第三支箭”的正式落地，信貸、債券、股權(quán)三個融資渠道“三箭齊發(fā)”，合力推動房地產(chǎn)融資。

受政策利好刺激，11月29日開盤后，地產(chǎn)股強勢大漲，多只A股地產(chǎn)股漲停。截至收盤，萬科A（000002.SZ）、中交地產(chǎn)（000736.SZ）、金科股份（000656.SZ）、天保基建（000965.SZ）、中國武夷（000797.SZ）、華僑城A（000069.SZ）等近40股封板。粗略計算，房地產(chǎn)板塊市值一天暴增1200億元。

建材、金融領(lǐng)漲，社會服務、食品飲料板塊也延續(xù)了28日的強勢。國防軍工和公用事業(yè)等偏防御屬性的板塊今天表現(xiàn)居后。在股市反彈的同時債市走弱，市場或反映對刺激房地產(chǎn)的擔憂。

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鵬揚基金表示市場可能會在過度悲觀與樂觀之間搖擺，投資者推演未來的金融市場走勢，需要基于我國房地產(chǎn)行業(yè)的客觀規(guī)律。

政策底已來、市場底未至

新時代財富研究院宏觀研究負責人劉祥東對第一財經(jīng)記者表示，11月23日的金融16條提出對于房地產(chǎn)行業(yè)的信貸和債券融資支持，11月28日證監(jiān)會進一步對房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資提出5條優(yōu)化調(diào)整措施，至此，代表政策“三支箭”的信貸、債券、股權(quán)的融資支持全部對房地產(chǎn)企業(yè)放開。尤其是對于房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資的政策支持，這是證監(jiān)會自2010年叫停房企股權(quán)融資后，再次放開房企的股權(quán)融資，而且相較于信貸和債券融資，股權(quán)融資既能為房企籌集大量資金，又不會增加企業(yè)的資金負擔，這對于房地產(chǎn)企業(yè)具有更為深遠的積極影響。這些政策的出臺，可以視為房市階段性“政策底”的到來。

但同時數(shù)據(jù)顯示，近期房地產(chǎn)需求景氣度依舊不高。光大證券研究所數(shù)據(jù)顯示，“金九銀十”房市銷售平淡，全國商品房銷售弱復蘇。

10月，商品房銷售面積為0.98億平方米，單月同比下降23.2%，環(huán)比下降27.9%；商品房銷售額為0.95萬億元，單月同比下降23.7%，環(huán)比下降30.0%；商品房銷售均價為9687元/平方米，單月同比下降0.6%，環(huán)比下降3.0%。

同時房地產(chǎn)開發(fā)投資延續(xù)弱勢，累計同比持續(xù)深度下滑。10月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額1.04萬億元，單月同比下降16.0%，環(huán)比下降18.5%；其中住宅開發(fā)投資額0.90萬億元，單月同比下降15.5%，環(huán)比下降17.7%。今年1~10月，開發(fā)投資額11.40萬億元，累計同比下降8.8%。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年1-10月全國商品房銷售額和銷售面積分別為10.9萬億元和11.1億平方米，同比分別下降26.1%和22.3%，降幅較1~9月基本不變。10月，商品房銷售額約為9452億元，同比下降23.7%，單月降幅較9月擴大9.5個百分點。10月，商品房銷售面積為9757萬平方米，同比下降27.9%，單月降幅較9月擴大7.2個百分點。

下游景氣度不佳，三季度房企們交出的答卷也不理想。

Choice數(shù)據(jù)顯示，106家房企中有61家房企前三季度營收出現(xiàn)同比下滑，凈利潤實現(xiàn)正增長的房企僅30家，78家房企歸母凈利潤呈現(xiàn)負增長。另外，還有28家房企的歸母凈利潤下降幅度超過100%。

這也反映了大多數(shù)A股房企的三季報業(yè)績現(xiàn)狀，無論是一貫的穩(wěn)健型大型房企還是抗風險能力較差的部分中小房企，多數(shù)都不外如是，盈利能力持續(xù)下探成為普遍且還在持續(xù)的現(xiàn)象。

比如2022年前三季度，保利發(fā)展累計實現(xiàn)營收約1563.76億元，同比增長12.99%；歸母凈利潤130.94億元，同比下降3.61%；公司毛利率為24.51%，較去年同期下降5.32個百分點。

華泰柏瑞基金經(jīng)理楊景涵認為上述利好政策主要集中在供給端解決問題，讓房地產(chǎn)企業(yè)減輕短期的債務壓力，適度改善資產(chǎn)負債表，需求端的改善還需要時間。但房地產(chǎn)需求和經(jīng)濟發(fā)展水平密切相關(guān)，如果經(jīng)濟整體改善，人民收入水平預期提升，購房需求就有望逐步提升。因此，即使需求端政策進一步改善，實際房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度可能仍然需要一定時間才能明顯回升。

巨豐投顧高級投資顧問王詩燦表示:“龍頭房企能否扭虧為盈，不單單只能寄希望于政策托底，還需要企業(yè)自身的運營戰(zhàn)略。而從上周五到今天的盤面來看，資金對于房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了明顯的抄底，部分標的出現(xiàn)了連板行情。”

劉祥東表示，從“政策底”到“市場底”的過渡通常會有時滯，時滯的長短主要取決于經(jīng)濟大環(huán)境的整體復蘇進度和政策的執(zhí)行情況。盡管如此，房地產(chǎn)市場逐步向好發(fā)展的態(tài)勢不會改變。

巨豐投顧高級投資顧問丁臻宇認為，隨著房地產(chǎn)交付節(jié)奏加快，爛尾樓等現(xiàn)象得到有效遏制，居民購買力有望釋放。房地產(chǎn)下游景氣度將逐步得到提升，對于房企來說“市場底”已日趨明朗。

東高科技投研學院副院長楊波則認為房企市場底大概率會滯后到來，預計在明年5月左右，晚一點甚至到10月。暫時來看，楊波認為房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度不會大幅提升。

公募基金持股集中度創(chuàng)近5年新高

回顧今年以來房地產(chǎn)行業(yè)政策，鵬揚基金認為“依然是目標明確、措施克制的”。

在今年國慶節(jié)之前，政策在需求端小幅度放開購房與貸款限制，給予稅收優(yōu)惠，是本次對房地產(chǎn)行業(yè)救助的第一階段。10月以來政策加大力度，推動金融部門“三箭齊發(fā)”，意味著對房地產(chǎn)行業(yè)救助的第二階段即“供給側(cè)”措施也已經(jīng)基本上釋放完畢。展望未來，潛在的第三階段或是剩余的政策空間，將是對購房端更大力度的放松，刺激住房需求，但是否會實施還有待觀察。

鵬揚基金表示政策之所以較為克制，是因為我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入一個緩慢下行的長周期。要適應于這一周期客觀規(guī)律，政策既要避免脫離有效需求的過度刺激，也要避免助推周期下行的加速造成金融風險。因此，我國房地產(chǎn)長效機制一方面因城施策支持剛性和改善性住房需求，另一方面保持房地產(chǎn)融資合理適度。而從長期看，在房地產(chǎn)穩(wěn)住后，制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級仍是金融資源配置的優(yōu)先方向，這也意味著明年股市的機會是多元的。

下階段政策實施繼續(xù)以“保交樓”為主，即使“保主體”也是推動在建項目能順利竣工交付，需求端的政策也沒有鼓勵居民部門大幅加杠桿，更何況這還取決于購房者的意愿和能力。因此，在目前政策環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)的增量需求會更偏中下游的施工竣工環(huán)節(jié)，即建材、裝修、家電等領(lǐng)域，而對上游拿地、新開工的推動作用預計有限。

從長遠看，房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展還需要銷售好轉(zhuǎn)，讓房企能自我造血。目前制約房地產(chǎn)銷售的主要因素一是疫情限制線下活動，二是居民收入增速放緩，三是房價上漲預期減弱。這有賴于疫情政策進一步優(yōu)化，經(jīng)濟內(nèi)生動能恢復，即使條件具備，傳導至地產(chǎn)銷售可能需要較長的時間，理想情況下明年全年房地產(chǎn)銷售也就是能和今年持平。

在需求端不明的情況下，第一財經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，基金經(jīng)理針對房地產(chǎn)板塊的持倉仍舊處于低位、但集中度卻創(chuàng)出近5年新高。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，今年三季度公募基金房地產(chǎn)板塊持倉市值占股票投資市值比重為2.00%，環(huán)比上升0.31pct，較2021年末上升0.44pct，處在2013年以來的18%分位（低位）。

三季度房地產(chǎn)板塊相對標準行業(yè)配置比例低配0.25pct，環(huán)比收窄0.23pct，較2021年末收窄0.29pct，處在2013年以來的65%分位。

與公募基金不同，北上資金則在二、三季度持續(xù)降低地產(chǎn)配置，三季度北上資金地產(chǎn)股持倉市值占陸股通累計資金使用額度的0.71%，環(huán)比減少0.10pct，較2021年末減少0.24pct，處在2017年以來的4%分位（低位）。

與此同時，公募基金持股集中度持續(xù)創(chuàng)出2017年以來的歷史新高。根據(jù)Wind的數(shù)據(jù)，三季度公募基金加倉比例TOP5的地產(chǎn)股分別為保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、金地集團、建發(fā)股份，傳統(tǒng)全國性頭部房企之外，強信用的二線區(qū)域龍頭亦得到資金青睞。持倉市值TOP5的地產(chǎn)股持倉總市值占板塊持倉總市值的比重達到66%，環(huán)比上升4.45個百分點，持股集中度連續(xù)提升4個季度，繼續(xù)創(chuàng)出2017年以來的歷史新高。

為何公募機構(gòu)在持續(xù)加碼龍頭企業(yè)，楊波認為地產(chǎn)行業(yè)的分化會進一步深化，具備上市資格、融資資格，或者具有高信用背書的房產(chǎn)企業(yè)有望在這輪調(diào)控中勝出。房地產(chǎn)行業(yè)的馬太效應會初步形成，強者恒強。

而龍頭房企是否受益，最終扭虧，主要看是否解決融資問題，其次就是當初拿地的成本占比。前者保證活下來，后者解決盈利問題。總體來說龍頭房企大都具有上市身份，具備較強融資條件，優(yōu)質(zhì)地塊占比高，本次新規(guī)解決了融資問題，最終都會受益，扭虧為盈的。這也是資本市場熱烈追捧房地產(chǎn)板塊的根本原因。

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