今年3月以來(lái)，新一輪奧密克戎疫情來(lái)襲，全國(guó)累計(jì)報(bào)告本土感染者近50萬(wàn)例，波及30省份，已經(jīng)對(duì)實(shí)體商業(yè)產(chǎn)生沖擊。

回想2020年1月份，新冠疫情爆發(fā)之初，全國(guó)上百個(gè)購(gòu)物中心業(yè)主宣布共克時(shí)艱、減免租金，但是今年真正落地租金減免政策的企業(yè)目前并不多，這是哪些原因造成的？

“兩年多前減租的商場(chǎng)比比皆是，今年情況不一樣了，民企自身壓力也不小，很多購(gòu)物中心都有幾十億到一百多億的銀行貸款，針對(duì)還款與利息，銀行并沒(méi)有提出減免的措施。”上海一位從事商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)多年的資深人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)說(shuō)道。

好消息是，一大波上海國(guó)企物業(yè)租金減免即將落地，小微企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù)無(wú)需提供受疫情影響的證明材料，即可免除2022年6個(gè)月租金，總減免額度有望達(dá)到100億元，是2020年時(shí)的4倍。

無(wú)需材料，上海國(guó)企為小微免租6個(gè)月

3月奧密克戎疫情爆發(fā)以來(lái)，全國(guó)多省市的商戶(hù)無(wú)法正常開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)、損失較大，這一情況在上海尤為突出。

在4月22日的上海疫情防控發(fā)布會(huì)上，就有記者提問(wèn)上海市國(guó)資委主任白廷輝，上海之前出臺(tái)了抗疫情助企業(yè)促發(fā)展21條，其中包括國(guó)企免租金的舉措，目前政策落地情況如何？

白廷輝表示，疫情以來(lái)，各類(lèi)市場(chǎng)主體都遭遇了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)上的挑戰(zhàn)，國(guó)有企業(yè)也不能例外，但越是困難時(shí)刻，越需要國(guó)有企業(yè)挺身而出，為社會(huì)排憂(yōu)解難，目前已要求全市各國(guó)有企業(yè)全力落實(shí)好房租減免工作。

發(fā)布會(huì)上，白廷輝明確了一個(gè)最新舉措：“承租上海國(guó)有企業(yè)房屋的小微企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù)無(wú)需提供受疫情影響的證明材料，全部可以免除2022年6個(gè)月租金，其中租期不滿(mǎn)一年的按比例免租。”

這對(duì)于很多承租了國(guó)企物業(yè)的小微企業(yè)來(lái)說(shuō)是個(gè)重大利好。做服裝生意的張毅祥對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，他每個(gè)月的店鋪?zhàn)饨鹑斯こ杀境^(guò)80萬(wàn)元，承租的兩棟物業(yè)業(yè)主均為國(guó)企，但是他是通過(guò)二房東租的，此前他一直沒(méi)有得到任何可以減免租金的消息。

根據(jù)上海相關(guān)規(guī)定，從二房東手中租來(lái)的國(guó)企物業(yè)，同樣享受租金減免的優(yōu)惠，與“二房東”無(wú)關(guān)，要確保最終承租人受益。

像張毅祥這種情況，他能享受到的免租政策已經(jīng)在加速落地。

上海市國(guó)資委主任白廷輝表示，目前各國(guó)有企業(yè)迅速組建了工作專(zhuān)班，制定實(shí)施方案，落實(shí)責(zé)任分工，抓緊抓實(shí)房租減免工作，“我們將制定操作指引，并在市國(guó)資委門(mén)戶(hù)網(wǎng)站上予以公布”。

經(jīng)初步排摸，上海國(guó)有企業(yè)房租減免共涉及超過(guò)8萬(wàn)戶(hù)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù)，按照全市小微企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù)統(tǒng)一免除6個(gè)月租金測(cè)算，免租總金額預(yù)計(jì)超過(guò)100億元。

2020年時(shí)，上海有34家國(guó)企落實(shí)房租減免政策，當(dāng)時(shí)一共減免租金25億，今年的減免額度有望達(dá)到2020年的4倍。

自身難保，民營(yíng)房企減租積極性大降

國(guó)企產(chǎn)權(quán)物業(yè)的租金減免已經(jīng)在國(guó)資委安排下進(jìn)行，但是大量非國(guó)有產(chǎn)權(quán)房屋的承租人能享受到什么政策？

目前國(guó)家對(duì)于非國(guó)有產(chǎn)權(quán)物業(yè)，都是建議、鼓勵(lì)減免，并未出臺(tái)硬性規(guī)定。2020年武漢新冠肺炎疫情剛剛爆發(fā)時(shí)，全國(guó)有上百個(gè)購(gòu)物中心業(yè)主站出來(lái)為租戶(hù)減免租金，其中一大半都是民營(yíng)企業(yè)，但是今年響應(yīng)號(hào)召的民企顯著減少了。

2020年1月底，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)商龍頭紛紛宣布減免租金，包括萬(wàn)達(dá)、新城、龍湖、華潤(rùn)、遠(yuǎn)洋、大悅城、中駿、弘陽(yáng)、嘉里等，這其中有央企國(guó)企，也有民企和外資。民企中，當(dāng)時(shí)僅萬(wàn)達(dá)就減免了約30億-40億租金，新城和龍湖都推出了67天租金減半措施。

但今年這些企業(yè)的表現(xiàn)遠(yuǎn)沒(méi)有兩年多前那么積極。“目前集團(tuán)還沒(méi)有要減免租金的消息，我們也有苦衷，現(xiàn)在民營(yíng)房企自己都很艱難。”某大型房企旗下有數(shù)十家在營(yíng)購(gòu)物中心，其中不乏位于上海及長(zhǎng)三角城市的商場(chǎng)，其相關(guān)負(fù)責(zé)人表示民企普遍面臨的困境降低了減租積極性。

對(duì)于今年為啥還沒(méi)減租的話(huà)題，上海資深商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者Kathy表示，“我在上海好幾個(gè)知名商業(yè)項(xiàng)目都擔(dān)任過(guò)職務(wù)，深知這波疫情對(duì)商場(chǎng)和租戶(hù)都是很大的挑戰(zhàn)。2020年時(shí)，大家真的齊心協(xié)力、共克時(shí)艱，商場(chǎng)和租戶(hù)患難見(jiàn)真情，愿意減租的商場(chǎng)比比皆是，商場(chǎng)減租后，政府也會(huì)相應(yīng)減免稅收，但是今年時(shí)局不一樣了，這一波疫情其實(shí)對(duì)商場(chǎng)也是不小的打擊，過(guò)去兩年里，商場(chǎng)業(yè)主在疫情防控上已經(jīng)有很大的投入，整體看下來(lái)基本都是虧的。”

Kathy認(rèn)為，目前購(gòu)物中心業(yè)主承擔(dān)的壓力也已爆棚。一方面，疫情后的消費(fèi)結(jié)構(gòu)改變，高端奢侈品消費(fèi)賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，僅個(gè)別高端商場(chǎng)行情非常好，而中低端消費(fèi)的空間遭到擠壓，前景黯淡。另一方面，很多商場(chǎng)都有幾十億到一百億的銀行貸款，針對(duì)還款與利息，銀行并沒(méi)有提出減免的措施。

“購(gòu)物中心還為抗疫付出了很大的代價(jià)，商場(chǎng)的員工工資、第三方勞務(wù)合同的錢(qián)，這些開(kāi)支一分不能克扣。以這波疫情為例，當(dāng)時(shí)政府的通知說(shuō)只需要封閉4-5天，很多商場(chǎng)都是留了100多人的物業(yè)團(tuán)隊(duì)駐扎在現(xiàn)場(chǎng)，這些人在商場(chǎng)的待命也都是成本。”

Kathy表示，做了這么多年商業(yè)地產(chǎn)，看著不少零售品牌創(chuàng)始與成長(zhǎng)，知道他們現(xiàn)在很難，很多人在反映商場(chǎng)的租金成本太高，但實(shí)際上，有些租戶(hù)是固定租金，有些租戶(hù)是提成租金，商場(chǎng)也在承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)和成本。

金融扶持缺位，需在政策端加大支持力度

由于當(dāng)前上海的疫情防控還處于社會(huì)面清零的攻堅(jiān)階段，雖然出現(xiàn)積極向好的趨勢(shì)，但各方對(duì)于人員流動(dòng)和生產(chǎn)生活何時(shí)完全恢復(fù)常態(tài)尚無(wú)明確答案，這或許也是造成企業(yè)減免租金政策現(xiàn)階段難以快速落地的原因之一。

克而瑞集團(tuán)戰(zhàn)研中心高級(jí)分析師林欣藍(lán)對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，《上海市國(guó)有企業(yè)減免小微企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù)房屋租金實(shí)施細(xì)則》于2022年4月1日印發(fā)，當(dāng)前政策落到市級(jí)層面，區(qū)級(jí)實(shí)施細(xì)則尚未公布，同時(shí)因本次疫情封控結(jié)束時(shí)間仍不明了，企業(yè)一方面需要參與保供，一方面需要對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流進(jìn)行測(cè)算以應(yīng)對(duì)長(zhǎng)時(shí)間的封控，據(jù)克而瑞了解，部分企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始逐步著手免租流程，如中環(huán)集團(tuán)、仁恒置地等，正在研討租金減免政策，相信將在未來(lái)幾周作出免租舉措。

接下來(lái)該如何提升物業(yè)業(yè)主們的減免租金積極性？

林欣藍(lán)表示，商用物業(yè)基本都背負(fù)著銀行貸款，目前未了解到有銀行對(duì)商場(chǎng)還貸進(jìn)行延期調(diào)整，金融支持舉措多以扶持小微企業(yè)與個(gè)體工商戶(hù)為主。

不過(guò)，在企業(yè)減負(fù)層面，《上海市全力抗疫情助企業(yè)促發(fā)展的若干政策措施》中提到，將實(shí)施大規(guī)模增值稅留抵退稅，存量留抵稅額于2022年6月底前一次性全額退還，增量留抵稅額自2022年4月1日起按月全額退還。在《關(guān)于促進(jìn)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域困難行業(yè)恢復(fù)發(fā)展的若干政策》中也提及，對(duì)生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)納稅人當(dāng)期可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額繼續(xù)分別按10%和15%加計(jì)抵減應(yīng)納稅額，對(duì)不裁員、少裁員的企業(yè)實(shí)施普惠性失業(yè)保險(xiǎn)穩(wěn)崗返還比例從60%提高到90%。林欣藍(lán)表示，相信接下來(lái)政策端會(huì)對(duì)商用物業(yè)的經(jīng)營(yíng)給予一定的扶持。

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