本輪疫情對處于谷底的中國房地產業(yè)是一個新的打擊，建議在不改變去杠桿政策目標下適當延長去杠桿周期，包括適當調整三道紅線和貸款集中度考核要求，為行業(yè)應對疫情爭取時間。

具體來說，對于三道紅線不達標的房地產企業(yè)，監(jiān)管部門可以考慮按當前的指標維持6個月不上升的前提下繼續(xù)提供貸款；貸款集中度管理對于各銀行的達標時間也可以考慮往后推遲半年或一年。

當前房地產業(yè)風險的突出表現是債務危機和疫情風險相疊加，應高度警惕房企現金流危機形成惡性循環(huán)。目前房地產行業(yè)的現金流危機仍在持續(xù)，頭部民營房企的風險仍在持續(xù)，其中二季度大量房企美元債到期成為又一個風險點。

在經歷了去年下半年的市場快速下行和風險爆發(fā)后，全社會對于房地產業(yè)的發(fā)展預期已明顯改變。去年下半年部分房企因為資金緊張而被迫放慢施工節(jié)奏，甚至形成爛尾樓，對消費者信心沖擊較大；本輪疫情可能帶來同樣的風險，這將進一步打擊消費者信心、沖擊房企的銷售。

預期惡化和疫情暴發(fā)的雙重沖擊已體現在1~3月的數據上。國家統(tǒng)計局4月18日公布的數據顯示，1~3月份，房地產開發(fā)投資、銷售、房企到位資金等多指標疲軟，其中銷售額降幅繼續(xù)擴大，3月住宅銷售額創(chuàng)去年7月以來最大降幅；房地產開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降近20%。此外，3月份的數據尚未體現上海和廣州等地因疫情實施嚴格封控的影響。

2020年疫情之后，由于政策放松和需求推遲，樓市在疫情結束后的6月出現了較大幅度的反彈。今年是否會再次出現2020年那么大幅度的反彈還需觀察。繼續(xù)從需求端邊際放松是現實的舉措，各地要靈活把握因城施策和全國統(tǒng)一政策的平衡，以不增加行業(yè)風險為底線。

去年9月以來，房企拿地和居民購房都在向熱點區(qū)域轉移，有推高熱點區(qū)域風險的可能。而三四線城市需要更多供給端調控，因為人口流動趨勢很難逆轉，一味著眼需求端可能造成長期隱患。當前各地正在邊際上放松調控政策，但熱點城市政策放松仍需謹慎，要謹防2020年疫情過后市場迅速過熱的情況再度發(fā)生。

為化解地產行業(yè)風險，中國境內金融市場正為項目收、并購相關融資敞開大門。彭博匯總公開信息顯示，2022年一季度，與地產項目收并購有關的債券發(fā)行計劃以及銀行授信額度合計達2100億元以上。

此外，央行和外匯局本周二公布23條舉措，其中要求金融機構要區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險，加大對優(yōu)質項目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放。

部分房企經歷去杠桿和疫情后可能難以為繼，可考慮鼓勵經營穩(wěn)健、發(fā)展勢頭良好、債務負擔較輕的企業(yè)收購出險項目，化解危機；同時，去年下半年以來大量地方城投入市收地，由于城投主營業(yè)務不是房地產，購置土地后仍需要專業(yè)人員來實施，這就給了房企承接相關業(yè)務、擴大生存空間的機會，建議企業(yè)積極把握代建、保障房市場機會。

（作者系中歐國際工商學院教授）

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