基礎設施公募REITs擴募政策落地。4月15日，滬深交易所分別就基礎設施公募REITs新購入項目指引公開征求意見，擬細化明確基礎設施REITs新購入基礎設施項目的擴募、信息披露、決策和審批等具體安排。

中金研究部董事總經理、大中華區房地產研究主管張宇認為，更多資產通過REITs發行上市會增加優質資產的供給，擴大REITs市場規模，包括流通市值規模等。政策也在鼓勵長線資金、長線機構和價格投資導向的機構更多地進入REITs市場。

首批公募REITs的原始權益人有何經驗？招商蛇口產業園REITs是首批9只基礎設施公募REITs之一，招商蛇口總經理助理余志良表示，原始權益人要結合自身戰略考慮是否要搭建平臺，同時做好未來資產組合的循環機制和相應安排。

REITs是否應向商業地產等領域擴容？REITs是否有助化解相關領域風險？在日前舉辦的2022清華五道口全球金融論壇上，上述負責人進行了深入探討。

房企試水REITs是未來趨勢

目前，境內公募REITs涉及的行業是基礎設施不動產投資領域，包括倉儲物流、收費公路、水電氣熱等。商業不動產何時納入公募REITs引發業內關注。

張宇提到，從境外成熟市場經驗來看，REITs市場的發展路徑是從房地產做起，逐漸拓展到基礎設施，美國較為典型。

“國內是從基礎設施先開始，但是未來是不是逐步向房地產擴容和過渡？我想可能是一個大趨勢。”張宇提到。

他進一步表示，購物中心、寫字樓、酒店、長租公寓、租賃公寓等資產的供需非常活躍，這就意味著其租金和價格非常市場化和透明，這是做REITs重要的資產層面前置條件。

張宇也提到，在房地產調控的大背景下，開發商利用上述類型的資產發行REITs，再拿錢反哺其業務，技術上的突破和防范不難實現。“做業務上的切割，做資金的閉環管理，這個其實是可以實現的，技術上應該不是一個大問題。”

與此同時，REITs對于化解房地產風險也是有效的。張宇援引數據提到，梳理目前四十余個推出了REITs的國家或地區發現，REITs的機制制度改革創新，與當地的房地產市場風險，甚至是金融體系的一些關聯風險相掛鉤。

“通過REITs去化解、幫助解決這類型的風險，起到了比較明顯的效果。”他表示。

美國威斯康星大學麥迪遜分校威斯康星商學院John P.Morgridge杰出講席教授鄧永恒指出，美國REITs迅速發展的經驗表明，REITs對于建立可持續的、穩定的房地產市場非常有幫助。“當前中國迫切需要一個長期可持續的住房市場。為了實現這個目的，必須要有一個堅實的市場，比如說REITs市場。”

搭建REITs平臺不是簡單的融資

近期，滬深交易所就REITs擴募公開征求意見，對新購入項目業務全流程重要節點、擴募份額發售等關鍵事項進行規定。

擴募機制是REITs產品的重要特性，是市場建設不可缺少的重要環節。華夏基金援引數據表示，以美國為例，近年來美國REITs年度擴募規模已達到300億~500億美元，約占當年市值總量的2%~4%，擴募是REITs規模增長的主要途徑。

記者了解到，部分公募基金正在為應對REITs擴募做準備，涉及人員、系統、業務對接等多方面。

首批基礎設施公募REITs有哪些參與經驗？如何看待產品上市之后的表現？

余志良說，REITs的現金流特點以及產品屬性和產業園區高度吻合，解決了產業園區的重要痛點，即重投入、周轉慢，也為產業園區打開了非常好的退出通道。

“產業園區一個很典型的特點就是現金投入大，回收相對偏慢，具有重資產、周轉慢的特點。通過養熟資產，用REITs進行退出，我們獲得了現金之后就會再來投入新園區的開發，形成了有效的循環跟周轉。”他說。

除融資、加速資源周轉之外，他提到，形成REITs產品還會促進經營團隊加大力度對資產進行增值改造提升，同時強化團隊經營能力。

對原始權益人，余志良提出兩點建議，首先要結合自身戰略考慮是否要搭建平臺，其次對未來資產組合的循環機制作出相應安排。

“去搭這樣的平臺，一定不是簡單地進行融資，而是注重產業跟資本的高度協同，形成有機互動，要和企業長遠資本戰略匹配。”他提到。

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