3月10日，金茂服務（00816.HK）正式在港交所掛牌，成為虎年首個完成上市的物管公司。不過，在物業股整體降溫的背景下，金茂服務“上市即破發”，截至收盤報5.80港元，跌幅高達28.75%，目前總市值約52.28億港元。

回望過去兩年，物業股曾是資本市場當之無愧的“香餑餑”，不僅上市企業身影此起彼伏，板塊整體估值也較房地產更為亮眼。如今，滄海桑田，金茂服務破發背后，是這家公司基本面的問題，還是整個物業股已經“不香了”？

公開信息顯示，金茂服務的成立最早可追溯至1993年，公司前身系中化酒店。2007年，金茂物業正式成立，開始為金茂集團開發的寫字樓提供物業管理服務。

此后，金茂物業逐步向全國擴張，并將業務擴展至住宅、寫字樓等多種領域。2021年，公司名稱正式由“金茂物業”變更為“金茂服務”，并于8月份正式啟動上市進程。

相較于其他民營房企的物業平臺，金茂服務背靠中國金茂，后者是國內排名前20的國企開發商，由中化集團間接持有35.3%股份。過去數年，中國金茂為金茂服務的擴張提供了極大支持，截至2021年9月30日，后者的合約面積有超九成來自母公司。

此外，中國金茂在全國布局了34個城市運營項目，金茂服務已與其中22個項目訂立前期物業管理合約，包括上海、長沙、麗江、青島、南京、三亞、溫州等地的寫字樓綜合體、新城鎮、文化小鎮及智慧城市等組合，有12個項目已投入運營。

中國金茂控股集團有限公司總裁李從瑞稱，作為金茂服務的母公司，中國金茂將從戰略、項目、資金、人才等方面，支持金茂服務健康快速發展。

在物企日趨獨立發展的背景下，上述模式雖具有穩定性，但也反映出其第三方外拓能力有待提升。截至2021年9月30日，金茂服務來自第三方物業的合約及在管面積分別僅440萬平方米、310萬平方米，占比分別為9.62%、13.36%。

除了依賴母公司，金茂服務在規模量級上屬于中等，還未躋身上市物企前列。截至2021年9月30日，該公司合約建筑面積約4570萬平方米，在管面積為2320萬平方米。而截至2021年中期，上市物業合約面積均值達1.78億平方米。

從盈利指標上看，金茂服務物業管理板塊毛利率約17.5%，其中來自金茂集團及中化集團開發物業的毛利率為18.2%，獨立第三方開發物業的毛利率約8.6%，后者主要包括政府設施及學校等公共物業，該公司已終止若干毛利率較低的學校項目。

規模不占優勢、依賴母公司、盈利能力待提升等多重因素，使資本市場的熱情未如想象中高漲。從另一方面說，金茂服務上市即破發，也反映出物業股的熱潮已漸漸退卻。

今日，上市物企龍頭碧桂園服務發布2021年業績預告，稱2021年該集團未經審核綜合收入、稅前利潤、期內凈利潤等，將較2020年同期取得超過50%的增長。不過，截至收盤，該公司股價仍處于下跌狀態，報38.60港元，跌幅4.34%。

平安證券在研報中稱，過去的2月份，物業板塊“跑輸大市”。受部分民企信用事件、前期股價反彈力度較大等影響，恒生物業服務及管理指數下跌7.6%，跑輸恒生指數3.1個百分點；其成分股PE(TTM)均值18.7倍，處于2016年以來0.9%分位。

國金證券也稱，去年4月以來，物管板塊整體股價走勢跟地產基本一致。因地產行業出清，諸多房企面臨生死問題，使得市場對物管公司的未來成長性產生質疑，也對公司未來控制權歸屬擔憂提升。關聯房企的存活問題，成為決定物管公司估值的核心因素。

業內認為，當下，物管板塊估值回調，且分化明顯，中小物業公司上市意義減弱。萬物云及龍湖智慧服務上市后，并購市場預計將維持一定熱度。不過到年底，行業規模競賽將迎來尾聲，企業規模排名情況將趨向穩定。

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