盡管整個(gè)2月份各地在政策面上對(duì)樓市釋出較多積極消息，但是受到市場(chǎng)下行趨勢(shì)和春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)遇冷等因素影響，百?gòu)?qiáng)房企交出了一份慘淡的銷售數(shù)據(jù)，再度重挫地產(chǎn)股。

根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年2月百?gòu)?qiáng)房企操盤銷售金額同比大降47%，一二三四線城市樓市成交量總體全線回落。十強(qiáng)房企門檻值降至200億，百?gòu)?qiáng)房企門檻值降至21億，兩者均腰斬。

克而瑞研究中心認(rèn)為，市場(chǎng)背景較2008年和2014年已經(jīng)發(fā)生根本變化，當(dāng)前的政策放松力度還遠(yuǎn)不足以扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)的頹勢(shì)，3月份市場(chǎng)下行壓力依然較大。

部分二線城市近乎停擺

由于今年春節(jié)市場(chǎng)低迷，房地產(chǎn)遭遇銷售額慘淡的2月份。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，全月百?gòu)?qiáng)房企僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4015.8億元，環(huán)比1月降低24%、同比降低47%，較1月降幅擴(kuò)大逾十個(gè)百分點(diǎn)，較2021年月均水平則降低57%。

以全口徑銷售額計(jì)，今年1-2月百?gòu)?qiáng)房企中的前十強(qiáng)分別為碧桂園、萬科、融創(chuàng)、保利、中海、招商蛇口、華潤(rùn)置地、金地、綠城、龍湖，同比去年1-2月榜單，恒大、金茂在十強(qiáng)中出局，綠城、龍湖遞補(bǔ)進(jìn)入。

不過，進(jìn)入前十的門檻大幅降低。去年1-2月進(jìn)入房企十強(qiáng)的最低銷售規(guī)模門檻值是400億元，今年僅剩200億元（即第十名龍湖的銷售額）。排名第一的碧桂園今年1-2月全口徑銷售額為923億元，同比下降24%；萬科實(shí)現(xiàn)銷售額646億元，同比下降44%；融創(chuàng)則為503億元，同比下滑26%。

中指研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，今年前兩個(gè)月銷售額超百億房企為30家，較去年同期減少了24家；超50億房企為26家，較去年同期減少16家。前100房企的門檻值為20.9億元，同樣也腰斬了。

對(duì)于2月份百?gòu)?qiáng)房企慘淡的業(yè)績(jī)，克而瑞表示，春節(jié)期間受疫情和行業(yè)信心不足影響，市場(chǎng)整體的供求和成交都沒有明顯轉(zhuǎn)暖跡象，28個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交面積環(huán)比下降32%，同比下降35%。企業(yè)推盤及營(yíng)銷積極性也普遍不高，成交創(chuàng)近年來單月新低。

分城市能級(jí)來看，一線城市成交全線回落，主要原因是2月份供應(yīng)低迷，成交量環(huán)比跌了42%，北京、廣州和深圳成交皆創(chuàng)新低，同比跌幅都在40%左右。供應(yīng)方面的極端例子是深圳，新盤近乎斷供。一線城市中，僅上海市場(chǎng)熱度慣性延續(xù)，新開盤項(xiàng)目平均去化率接近60%，核心地段限價(jià)盤仍能實(shí)現(xiàn)“日光”，成交同比增長(zhǎng)33%。

二三線城市市場(chǎng)則持續(xù)轉(zhuǎn)冷，成交同、環(huán)比分別下降37%和29%，其中，有近四成的二三線城市成交同比腰斬。部分城市受到疫情影響較大，比如蘇州和杭州，2月份的市場(chǎng)近乎停擺。還有城市是下行壓力過大，比如南寧、東莞，成交同比跌幅超過了70%。

而指望著靠春季返鄉(xiāng)置業(yè)拉升樓市的三四線城市，今年的算盤打不響了。根據(jù)克而瑞實(shí)際調(diào)研，今年返鄉(xiāng)置業(yè)明顯弱于往年，案場(chǎng)到訪客戶實(shí)際轉(zhuǎn)化率普遍低于10%。

中指研究院則認(rèn)為，今年2月二三線城市中超九成城市成交下降，蘇州降幅顯著，為53%，福州次之，武漢降幅排第三。

海外債發(fā)行規(guī)模暴跌95%

因2月份地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)較差等因素，2月28日，A股房地產(chǎn)板塊、港股內(nèi)房股板塊遭遇重挫。

28日午后，融創(chuàng)中國(guó)跌幅一度超過17%，最終收跌16.34%，報(bào)6.40港元/股，創(chuàng)2022年以來最大跌幅。開年后融創(chuàng)股價(jià)已幾乎腰斬。

但融創(chuàng)并不是個(gè)例，昨日143只港股內(nèi)房股中，有81只股下跌，明發(fā)集團(tuán)、正榮地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、中國(guó)金茂跌超5%。開年以來，正榮地產(chǎn)股價(jià)已經(jīng)跌超80%，龍光集團(tuán)股價(jià)跌超60%。

A股方面，昨日地產(chǎn)板塊整體下跌0.7%，陽光城跌4%，新城控股跌3%。

從政策面看，2月份釋放了不少積極正面的信號(hào)，比如全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)督辦法已于2月初制定出臺(tái)，能夠緩解房企的資金周轉(zhuǎn)壓力。此外，并購(gòu)貸款不計(jì)入“三道紅線”、保障性租賃住房貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理等政策，也一度引起市場(chǎng)極大關(guān)注。近日更有多個(gè)省市對(duì)樓市調(diào)控進(jìn)行松綁，包括降低首付比例、公積金貸款放松等。

不過，無論是從市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)還是從房企股價(jià)來看，這些政策暖風(fēng)，尚未讓房企感受到明顯暖意。

克而瑞認(rèn)為，近期雖然政策面有緩和、好轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，但就目前的市場(chǎng)情況來說，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力，3月成交整體提升幅度有限。

在融資層面盡管也出臺(tái)了利好新政，但實(shí)操中目前大部分房企的融資仍然受限，2022年1-2月行業(yè)典型房企的發(fā)債并沒有迎來明顯改觀，尤其是民營(yíng)房企，同比遠(yuǎn)低于歷史同期。當(dāng)前新發(fā)債企業(yè)仍以國(guó)資為主，發(fā)債總量占到近5成。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年2月房企信用債與海外債發(fā)行規(guī)模同比均大幅下降，其中信用債發(fā)行規(guī)模為250.2億元，同比下降8%；內(nèi)地房企海外債發(fā)行規(guī)模為15.8億元，環(huán)比下降83%，同比下降95%。

克而瑞認(rèn)為，接下來房企仍面臨巨大償債壓力，而品牌房企接連債務(wù)爆雷，則導(dǎo)致市場(chǎng)信心嚴(yán)重缺失，居民購(gòu)房預(yù)期進(jìn)一步轉(zhuǎn)淡。

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