爛尾樓問題較為突出的海口，為保障購房者權益再出“重拳”。

2月24日，海南省人民政府官網發布《海口進一步加強商品房預售資金監管》一文稱，海口進一步加強商品房預售資金監管，所有售房款直接存入監管賬戶。

據悉，海口市住房和城鄉建設局已向各房企、商業銀行、房地產中介機構發出上述相關通知，通知自發布之日起施行，有效期3年。

海口此次新規，主要有七大要點，包括明確資金監管職責及監管內容、賬戶公示、所有房款存入監管賬戶、聯動合同備案加強監管、賬戶收支管理、重點監管資金的動態管理、逐步推行線上監管方式，同時公布了違規處理細則。

通知表示，對于預售資金的監管，監管銀行是監管實施主體、并細化監管協議內容，由監管銀行按照相關規定及協議約定實行全過程監管。

對開發企業來說，所有購房款，包括定金（訂金）、首付款、一次性付款、分期付款、按揭款等均應存入監管賬戶。同時，應當公示所銷售項目的資金監管賬戶，并告知購房人將所有購房款存入本項目監管賬戶。

對于預售資金的收支管理，主要按照《海南省商品房預售資金監管暫行辦法》及《商品房預售款監管協議》相關規定，按建設進度、質量竣工驗收、竣工驗收備案、完成不動產首次登記等各節點，把控資金撥付。

如果開發企業在簽訂協議時，少報重點監管資金，或因項目工程量增加、材料價格及人工成本上漲、工期延長等原因導致重點監管資金余額不足的，應通知開發企業調整重點監管資金，及時補足或從非重點監管資金中留存。

一旦發現項目收支存在異常，房管部門要責令開發企業限期改正，未按期改正的，暫停網上簽約。情節嚴重或拒不改正的，暫停房企在當地所有開發項目的商品房預售，記錄企業不良行為，并將不良行為信息納入企業征信系統。

據官方介紹，出臺上述通知，是為了進一步加強預售資金監管，規范開發企業、監管銀行的行為，保障購房者合法權益，保持海口市房地產市場長期健康穩定發展。

實際上，類似于海口加強預售資金監管的城市，并非少數。尤其是2021年下半年以來，多家房企相繼出現債務違約，在建項目出現停工，項目交付風險不斷加劇。受此影響，西安、天津、石家莊等37省市相繼加強預售資金監管。

不過，因監管額度、監管方式、資金撥付等具體監管規定由地方決定，各地監管標準和提取規則差異較大，在實踐中或是出現預售金監管不到位、房企違規挪用、延期交房等現象，或是因監管力度過度收緊，房企流動性壓力加劇。

克而瑞分析數據顯示，截至2021年上半年末，碧桂園、萬科、恒大、保利等預售監管資金均達到數百億元。碧桂園、華夏幸福、藍光流動性擠占率（預售監管資金/貨幣資金）均超過30%，萬科、恒大、保利、華僑城也超過20%。

在上述背景下，推動預售資金監管的規范與適度，對房企穩定經營、項目建設順利推進，對保障房地產項目竣工交付、維護購房人合法權益，均意義重大。

近日，新華社發文稱，商品房預售資金監管新規于日前出臺。相較以往，新規在完善規范商品房預售資金監管措施上有五大“亮點”：招標確定監管銀行、合理確定監管額度、明確各方監管責任、建立信息共享機制、確定首末撥付節點。

新規明確，市、縣住房和城鄉建設部門要會同有關部門通過公開招標方式，綜合商業銀行資信狀況、監管能力、服務水平等因素，確定能承接預售資金監管業務的商業銀行。

與此同時，市、縣住房和城鄉建設部門，房地產開發企業和商業銀行應當簽訂預售資金三方監管協議，明確預售資金收存和使用方式、監管額度、違約責任等內容。

在監管額度方面，根據商品房項目建設工程造價、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素確定，而不是簡單地按房屋銷售額的比例確定；在確保房地產項目竣工交付所需資金后，超出監管額度的資金可由房地產開發企業提取使用。

此外，新規對資金撥付節點也有明確安排，監管額度內的資金，應按照工程建設進度予以撥付，首次撥付節點不得早于地下結構完成，最后撥付節點為房屋所有權首次登記。

中國房地產業協會會長馮俊表示，商品房預售資金監管新規首次從全國層面作出統一安排、確定監管機制，能夠維護購房人合法權益，規范開發商行為，促進房地產市場平穩健康發展，為房地產市場探索新的發展模式創造條件。

值得注意的是，因城市基本面及樓市現狀不同，新規在落地時仍要“因城施策”、“視企而定”。克而瑞認為，爛尾較多、行情低迷的城市監管放松幅度將有限；企業方面，也會根據其經營管理水平、現金流狀況等進行綜合評價。

中原地產首席分析師張大偉認為，全國性的預售資金監管政策出臺，目的是釋放給市場寬松信號，但實際執行過程中，預計寬松幅度不會大。特別是三四線城市，因銷售壓力大，地方為了保證購房者權益，監管力度不會明顯放松。

“從最近各地預售政策變化看，基本都是有松綁、有收緊，核心依然是針對信用高的企業相對放寬，針對資金鏈緊張的企業繼續收緊，一方面可釋放市場整體資金流動性，另一方面保障購房者的基本權益。”張大偉稱。

標簽： 預售資金監管