返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮未再現(xiàn)，低能級城市的樓市降溫仍在繼續(xù)。

據(jù)多家第三方研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國大部分城市的春節(jié)樓市低迷，成交表現(xiàn)同比多出現(xiàn)下降?？硕鸢l(fā)布的報告顯示，春節(jié)期間，房企供貨熱情不高，30余城春節(jié)周零供應(yīng)，而成交則環(huán)比下降84%，同比下降四成。

與多數(shù)城市表現(xiàn)形成對應(yīng)的是，上海市場的表現(xiàn)一枝獨秀，春節(jié)期間，近30個新房樓盤在假期對外開放售樓處。據(jù)廣發(fā)證券數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間上海日均成交面積同比增長逾11倍。

綜合機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，一線城市的樓市較為穩(wěn)定，二線城市較為清淡，三四線城市整體不容樂觀。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)低能級的城市除了面臨市場的自然周期外，受到收入預(yù)期、房企信用預(yù)期等方面的壓力，“需要政策在需求端上給一些支持，才能把這些市場也穩(wěn)住”。

上海樓市春節(jié)“不打烊”

虎年開工首日，上海陰雨連綿，這也未能擋住購房者的熱情。2月7日，在位于浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)板塊某項目售樓處，尚有約十組客戶來訪咨詢。

“部分客戶可能是二次來看，或者簽合同走手續(xù)，但大部分還是今天來看房的。”該項目銷售稱，“初一到初五的客戶更多，一天就能賣十套，春節(jié)假期一共成交了大概有50套。”

（2月7日，上海某項目售樓處）

公開信息顯示，該項目2021年曾多次開盤，年底時一口氣推出了兩個地塊合計逾1000套房源。據(jù)上述銷售介紹，開盤后剩下500套房源進(jìn)入順銷階段，“三周左右去化了近300套，現(xiàn)在只剩下100多套了，計劃這個月底清盤”，搶手的90平方米小戶型則早已售罄。

這個項目的表現(xiàn)，在春節(jié)假期的上海樓市里并不是特例。

有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年春節(jié)，上海累計有24個新房從除夕開始每天開放售樓處，28個新房樓盤從初二起逐步對外開放售樓處。上海松江一處于蓄客期的項目相關(guān)負(fù)責(zé)人向第一財經(jīng)表示，春節(jié)期間售樓處安排了值班人員，并于初四左右正式營業(yè)，“節(jié)假日客戶還蠻多的”。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)期間，也即1月31日-2月6日，上海新建商品住宅成交10.3萬平方米，而通常春節(jié)假期新房成交在2萬平方米以下。其中，假期期間上海共有30個項目有簽約記錄，部分項目的活躍支撐起了整個春節(jié)樓市交易數(shù)據(jù)，有4個項目在春節(jié)期間簽約超過百套。

另據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間上海共成交987套，較2021年春節(jié)的成交量有較大增長。

推動成交走高的關(guān)鍵因素之一是供應(yīng)的增多。隨著2021年底上海第六批新房集中供應(yīng)入市，市場上房源供應(yīng)量充足，1月份共有47個樓盤開盤，超過1.5萬套房源入市。

“2022年1月新房供應(yīng)面積為171.3萬平方米，環(huán)比增加55.9%。這一供應(yīng)量幾乎是正常水平的2倍，同時也創(chuàng)了歷史新高。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示。

受此影響，“1月份臨近春節(jié)本應(yīng)是成交淡季，但市場卻并不冷清，成交量維持在高位。相較去年同期樓市火熱時的成交，今年1月份成交量同比僅下降5%，算是高開。”上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾表示。

與此同時，上海二手房市場近來也步入了修復(fù)階段。2021年下半年，上海接連出臺了包括掛牌核驗價、“三價就低”等在內(nèi)的市場調(diào)控政策，當(dāng)年9月份單月成交量降至1.2萬套的低谷。而此后隨著市場對政策預(yù)期的穩(wěn)定，以及樓市本身的韌性，2021年四季度的成交量出現(xiàn)企穩(wěn)的態(tài)勢，12月份單月成交量修復(fù)至1.8萬套，恢復(fù)到常規(guī)水平。

位于上海長寧區(qū)一中介的門店經(jīng)理告訴記者，“年前成交了好多套，最近周邊已經(jīng)沒有什么好房源了，接下來就要等新房源掛牌，而這些的價格可能就會貴一些。”

值得一提的是，有市場消息稱，二手房貸款的“三價就低”規(guī)定出現(xiàn)了松動，主要體現(xiàn)在涉稅核驗價的提高。不過，第一財經(jīng)向多位中介人士詢問該情況時，得到的答復(fù)則多為否定的。

“暫時沒有接到這方面的消息”，上述門店經(jīng)理表示，“正常情況下，客戶購買首套房還是需要準(zhǔn)備6成-6.5成的首付，與之前比變化不大。”亦有中介人士稱，目前并沒有大面積的明顯放松，不過個別小區(qū)房源核驗價提高的情況是可能出現(xiàn)的。

同策研究院資深分析師肖云祥認(rèn)為，上海的二手房市場從2021年9月探底后基本上每個月成交量都增加一些，政策放松力度循序漸進(jìn)，但目前來看沒有大開大合的預(yù)期。

“從以往慣例來看，春節(jié)后市場會醞釀小陽春行情，供應(yīng)會陸續(xù)增多。但是在集中供應(yīng)的舉措下，短期會面臨供應(yīng)斷檔的現(xiàn)象，整個2月的成交也會陷入低谷。不過，近期政策風(fēng)向始終偏暖，預(yù)計當(dāng)前交易熱度會有慣性延續(xù)。眼下的交易空檔期也可以用來積蓄消費力，為小陽春行情做鋪墊。”盧文曦也表示。

上述松江項目相關(guān)負(fù)責(zé)人也指出，“一般上海的行情3-4月份都是比較熱的，過年期間家里很多大事都定好了。”

多城假期0供應(yīng)

上海的熱鬧是異類，門庭冷落才是大部分城市售樓處在春節(jié)期間的正常表現(xiàn)，即便是同為一線城市，廣州、深圳的春節(jié)樓市關(guān)鍵詞亦為冷清。

中指院發(fā)布的報告顯示，春節(jié)期間，深圳新建商品住宅累計成交僅0.94萬平方米，市場仍相對低迷，觀望情緒較高，除個別網(wǎng)紅盤以外，多數(shù)樓盤去化都不理想；而廣州的累計成交面積約為0.1萬平方米，較2021年春節(jié)大幅下挫了逾8成。

多數(shù)城市新春樓市不振的原因，除了延續(xù)去年下半年以來的樓市降溫之外，還跟房企推貨積極性不高有著密切關(guān)聯(lián)。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，除了上海、南京等少數(shù)熱點城市外，多數(shù)城市均為0供應(yīng)，一般售樓處在假期僅留守1-2人值班，既無加推也無大型活動，其中深圳僅有50-60%的售樓處保持開放，與往年80%以上的售樓處開放率相比，房企的銷售積極性也較為低迷。

機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，40個重點城市在春節(jié)兩周（2022年1月24日-2月6日）的新增供應(yīng)量僅為434.4萬平方米，較2021年同期下降23%；在成交方面，則僅為44.5萬平方米，同比下降40%，與2019年同期相比降幅也達(dá)到了13%。

在億翰智庫首席研究員張化東看來，房企1月份整體的推盤意愿都較低，這或許與預(yù)售資金監(jiān)管尚無明顯放松有關(guān)，同時這是工程款結(jié)算的高峰期，大部分房企的工作重點集中在付款上。

廣州深圳等一線城市尚且冷清，三四線城市的表現(xiàn)更不樂觀。多位春節(jié)期間返回家鄉(xiāng)的人士向第一財經(jīng)提到，假期老家樓市的慘淡。“春節(jié)期間基本沒有開著的樓盤，”有家在河南開封的業(yè)內(nèi)人士稱，“市場行情很差。”

另有在上海工作的江西籍某中介也在春節(jié)返鄉(xiāng)，他表示，“老家的房價一直在跌，家里人口在流失，人少了房價就會跌，上海跟家里的房價簡直就是天壤之別。”

張化東提到，春節(jié)期間大部分三四線城市都是疫情的低風(fēng)險區(qū)域，所以今年有較為明顯的返鄉(xiāng)情況，同時不少地方都有促銷，而且力度比平時也大，但市場情況仍不理想，購房者仍以觀望為主。“這主要還是因為大家對于市場的預(yù)期、房企按時交付的預(yù)期都不夠明朗所致。”

克而瑞監(jiān)測顯示，包括洛陽、曲阜、開封等在內(nèi)的城市整體成交轉(zhuǎn)淡，購買力迎來階段性瓶頸，并未出現(xiàn)顯著的返鄉(xiāng)置業(yè)現(xiàn)象；同時，部分城市諸如常州、徐州等春節(jié)期間案場到訪量普遍偏低，有些樓盤甚至一天僅有1組客戶到訪，即便部分項目保持了高到訪量，轉(zhuǎn)化率也普遍偏低，一天成交量僅有1-3套。

第一財經(jīng)獲取的一份調(diào)研信息顯示，與2021年春節(jié)相比，房企的銷售表現(xiàn)基本全部為負(fù)增長，某TOP10房企的認(rèn)購金額同比降幅約5成，同時盡管有房企在其傳統(tǒng)強(qiáng)勢區(qū)域表現(xiàn)不錯，全盤來看仍不改同比下滑的態(tài)勢。

家在海西區(qū)域某小城市的房企人士感嘆道，“我們家四線城市（市場）完全不行了。”

張化東表示，今年3月中旬的傳統(tǒng)小陽春時節(jié)，“如果沒有市場配合的話，企業(yè)整體的經(jīng)營狀態(tài)可能并不會太好”。

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