怎么能在美國當下“僧多粥少”的房產熱潮中順利買房？

面對這個問題，一位在美國從事房地產投資業多年的資深人士對第一財經記者作答道：“要有耐心和有很多個零的存款賬戶。”

根據房產中介Redfin的一份最新數據報告，2022年1月是美國房地產歷史上競爭最激烈的月份，因為買家數量超過賣家，同時抵押貸款利率在上升。

Redfin的計算顯示，2022年1月，全美房屋銷售價格中位數同比飆升16%至365000美元，再次創下歷史新高。恰巧美國的通貨膨脹率也達到了40年來最高水平，這使得購房成本對于一般民眾而言，越來越難以承受。

“當買家多于賣家時，競爭就會升溫。”Redfin首席經濟學家費爾韋瑟（Daryl Fairweather）表示，贏家最終就是經驗豐富的購房者和投資者，而財力有限的買家將成為輸家。

不過，伴隨著美聯儲暗示將開始加息，這一場狂歡派對是否即將結束？

“僧多粥少”房產庫存創新低

前述從事房地產投資業多年的資深人士在美國經歷了上一輪房地產漲跌周期，他認為目前這一周期中，雖然疫情催發了房價上漲，但其根本原因在于過去十幾年中，建造的房屋不足以滿足目前的剛性住房需求。

2019年1月，根據Redfin的數據，當月全美房屋銷售價格中位數為285900美元。到2020年和2021年同期，該價格中位數已攀升至306400美元和314655美元。

在價格處于高位的同時，賣方處于強勢地位。數據顯示，2022年1月初，41%的房屋售價高于標價，這意味著不少買家愿意支付高于要價的價格以達成交易。

“對于首次購房者來說，條件變得越來越具有挑戰性，他們不得不與更有經驗的買家競爭，這些人愿意不惜一切代價贏得勝利。”費爾韋瑟表示，而且由于供應處于歷史低位，房地產市場的（競爭）強度達到了前所未有的水平。

費爾韋瑟解釋道，目前很多賣家似乎在等待到今年春天再出售房屋，但市場上有很多買家已經找房找了很長時間，十分迫切希望結束他們的搜索。

Zillow的數據則顯示，截至2021年底，全美掛牌房屋數量同比降低19.5%，可供出售的房屋數量比疫情前的2019年底減少了40.5%。

基于上述原因，盡管價格很高，但一旦掛出去，在最終成交的房屋中，有29%在一周內就會有成交意向。

前述從事房地產投資業多年的資深人士對第一財經記者亦表示，目前市場上的情況是，房子庫存很低，很多社區的房子都賣光了。

數據分析師祖然家住加利福尼亞州灣區，家里有改善房屋居住環境的需求。然而從2021年至今，雖然手上現金流充足，但因為猶豫，能買的房子越來越少也越來越小，因為2021年美國房價太瘋狂，她對第一財經記者無奈總結道：“房市的確很瘋狂，工作干得好，不如買房早”。

祖然說，據她觀察，她身邊沒有人觀望市場，只有搶不到的，可能是因為她身邊的人都具有買房剛需，而且的確是加價購買：譬如在2021年，灣區靠邊的房子，掛出來160萬美元，最終都要再加20萬美元才能成交。

在她看來，為了在疫情的經濟動蕩期間鼓勵支出，美聯儲將抵押貸款利率降至幾十年來的最低水平，加之美國政府出臺的一系列經濟刺激計劃，也令通脹進入了房產市場。“印這么多錢，一時半會兒（價格）下不去了。”她說。

其二就是，許多已經擁有住房的人，正好可以利用低利率購買第二套住房，同時不出售第一套房。祖然說，這一現象在資金充足的人群中較為常見。

美聯儲加息將至“派對”即將結束？

芝商所利率觀察工具FedWatch顯示，市場預計美聯儲在年底前五次加息25個基點的可能性已經接近1/3，這意味著年末美聯儲政策利率目標將達到1.25%至1.5%。

現實是，盡管目前新房源緩慢增長，買家仍正在涌入市場，試圖在抵押貸款利率進一步上升之前申購房屋。

根據房地美數據，經過一個月的上漲后，美國30年期固定利率抵押貸款平均利率在2022年1月的最后一周中停滯不前，為 3.55%。不過房地美預測抵押貸款利率將在2022年進一步上漲。

一年前，30年期固定利率抵押貸款的平均利率還為2.23%，接近歷史最低水平。

未來，隨著利率上漲和買家爭奪有限數量的可用房屋，競爭將升溫，可能會導致許多中低收入買家被淘汰。根據Zillow給出的計算，若抵押貸款利率從3%上升至3.5%，每月的抵押貸款支付會增加7%。

值得指出的是，正是在最新的通脹數據公布后，美國的抵押貸款利率出現暴漲。2021年12月，美國消費者價格指數（CPI）上漲7%，通脹率處于近40年高位。這一數據令美聯儲醞釀出臺控制通脹措施的步伐加快了。

前述從事房地產投資業多年的資深人士對第一財經記者解釋道，美聯儲加息對房地產市場會產生一定影響，但這一影響不是直接發生的，也不會直接影響房價，房價還是由供需決定的。其原因在于，通常而言，抵押貸款利率往往同10年期國債等長期債券的收益率更加相關。

房地美也在報告中認為，目前抵押貸款利率的上升沒有影響到購房需求，但房價仍在快速增長，這恐在未來抑制需求。

Redfin則在報告中認為，自 2020年夏季以來一直保持兩位數的房價增長率預計到 2022年底將放緩至7%，房屋售價中位數達到383000美元。同時，30年期固定抵押貸款利率將在今年繼續穩步上升至3.9%。

“盡管購房價格從未如此高漲，但需求只會越來越強。”Redfin副首席經濟學家馬爾認為，持續的供需失衡正在推高房價，因為美國市場上有足夠多的饑渴買家，可以迅速購買幾乎所有的待售房屋。到今年夏天，更高的價格和費率才可能會導致買家退出市場。

標簽： 美聯儲 房地產 抵押貸款利率 美國