2020年，合肥國資以超百億元戰略投資蔚來，把瀕臨崩盤的蔚來拉回正軌，結果蔚來股價大漲，合肥浮盈超千億。這個曾經的小透明省會，一下子成為諸多二三線城市的學習對象，被譽為“最牛風投城市”。

在此之前，合肥已經低調努力了近20年，從一個中部經濟帶中的GDP墊底省會，變成了長三角城市群中的TOP8。

近十年，合肥的GDP總量增幅達到272%，在全國城市中排名第二；十年間，合肥房價的漲幅也達到了206%。經濟起飛的同時，人口大幅涌入，合肥的樓市也沸騰了。“身邊所有的親戚都想去合肥買房。”有安徽人直言。

2021年是樓市的反轉之年，合肥并不例外。經歷“四六新政”和二手房指導價出臺后，合肥的新房和二手房市場雙雙步入冷靜期，不僅“萬人搖”消失了，甚至有新盤推出來后“0登記”，更有頂級學區房價格腰斬。

20年來苦心孤詣布局高新產業的合肥，產業和人口表現正愈發出色，未來樓市將走向何方？

合肥的逆襲

“我大學畢業那會兒，2006年，身邊的安徽同學們都以去南京、蕪湖工作安家為目標，合肥的存在感極低。突然間，也不知道什么時候起，我發現身邊的安徽人都想去合肥了。”在安徽滁州出生、在合肥讀大學的王耀楠對第一財經表示。

合肥有著“小透明”的歷史，在眾多省會城市中一度顯得很落寞。

其知名度曾經遠不及六朝古都南京、西子湖畔的杭州，也比不上“豫章故郡，洪都新府”的南昌以及崔顥筆下“此地空余黃鶴樓”的武漢，甚至還不如擁有趵突泉、大明湖的濟南。

過去，合肥的省城向心力非常不足。不僅不了解安徽的外省人，會把南京當做安徽省會，就連在安徽省內，不少“小兄弟”都心向南京。

然而，合肥極具進取心，2004年中央提出“中部崛起”戰略，合肥抓住了這個契機，用近20年的時間，跑出了黑馬的速度。近年，合肥發展出“以投帶引”的招商引資模式，更是從默默無聞的邊緣城市，一躍成為炙手可熱的明星，被外界譽為“最牛風投城市”。“合肥模式”已經成了許多二三線城市研究與學習的對象。

根據國家信息中心組建的中國經濟信息網數據，合肥2004年時的GDP僅為0.07萬億，在6個中部經濟帶省會城市中排名墊底，GDP只有長沙、鄭州的一半，約為武漢的三分之一，在長三角城市群中更加排不上號。

但到了2020年，合肥的GDP突破萬億，在全國城市GDP排名中，合肥用近20年時間前進60多名，成為了中國城市GDP前二十強。

近十年，合肥的GDP總量增幅達到272%，在全國城市中排名第二，僅次于基數比較低的貴陽。

2014年，合肥與南京、杭州一起攜手躋身長三角世界級城市群副中心，正式加入長三角俱樂部。2021年前三季度，合肥的GDP體量已經穩居長三角TOP8。

逆襲后的合肥，像發生了奇妙的化學反應，從安徽本省人都看不上的小透明省會，突然變成了大家都想去的地方。

2021年合肥城區人口突破500萬，全市常住人口逼近千萬，人口數量躍居長三角城市第六位，近10年新增人口191萬人，增量居長三角城市第3位，年均增長2.3%，高于全國1.8個百分點。

房地產短期看政策、中期看經濟、長期看人口。政策、經濟紅利和人口紅利齊備的合肥，無可避免地走入一段樓市的沸騰期。

樓市大反轉

近十年合肥的GDP增長了272%，合肥房價的漲幅也達到了206%。

根據新安大數據研究院，合肥房價從2010年的6051元/平方米漲至2020年的18516元/平方米。而在2008年時，合肥房價均價僅3748元/平方米。

2020年下半年至2021年上半年這一波上漲更是令人印象深刻，“一房難求”“異常火爆”等詞語頻頻見諸于媒體報道和網絡論壇中。

據國家統計局發布的2021年1月份70城商品住宅銷售價格變動情況，合肥新建商品住宅指數環比上漲0.9%，漲幅位居70個大中城市第三位。跟2020年同期相比，2021年1月份合肥新建商品住宅銷售指數上漲4.3%，創下15個月新高。二手住宅銷售價格指數環比上漲0.6%，保持了連續11個月的上漲態勢。

在一片喊漲的態勢下，已經在上海成家立業的王耀楠，2021年上半年也忍不住去合肥買了一套房，“我們老家有點條件的，都往合肥跑，家族親戚里，就沒有不在合肥買房的”。

過去，蕪湖、滁州、馬鞍山三座安徽城市與南京關系頗為緊密，被并稱為“滁馬蕪”。王耀楠稱，據他近幾年對老家的觀察，不少人其實已經“倒戈”合肥。“南京畢竟是省外，以前是合肥的經濟實在不好，現在合肥起來了，又是安徽的省會，心理上還是覺得更親近些。”

留在合肥的高學歷人才也在變多。過去合肥雖然擁有高等教育排名前十的中科大，但留不住中科大的人才頗為人詬病。但根據中科大公布的就業數據，到2019年時，中科大直接就業人數為2668人，其中23%（622人）的人都選擇留在安徽，占比最高。此外，21%（561人）去了上海，另外分別有288和284人選擇了浙江和江蘇。

“合肥近幾年科技型企業發展迅速，無論是工業立市還是創新高地的戰略，都跟國家發展方向契合，高新區那邊多了很多高新技術研發公司，我覺得前途還是很光明的。”一位2018年從安徽大學畢業后留在合肥的畢業生表示，現在無論是中科大、合工大還是安徽大學，都有和企業間的校企合作，理工科學子的實習機會比過去多了很多，留在合肥的意愿更強烈了。

在過去的十年里，合肥市政府通過產業引進和資本投入的方式，建構了自己的高新制造產業集群。目前國家科學中心和三個國家實驗室先后在合肥落戶，顯示面板、集成電路、人工智能這一類高新技術產業在合肥大量聚集。

蕪湖人錢荃也認為，合肥近年確實發展得很好，身邊不少蕪湖朋友也去合肥買房。“大概是08年的時候，蕪湖的房價跟合肥差不多，甚至還貴一點，蕪湖是省內公認的好地方，現在看來，還是合肥發展潛力大，更看漲，畢竟是集全省之力發展起來的中心城市，現在確實形成了對全省的輻射力和對人口的吸引力。”

相比南京，錢荃認為合肥更適合普通老百姓去安家落戶，“門檻低，南京確實很好，但是房價四五萬起步了，有多少人能買得起”。

在一片喊漲聲中，2021年3月份，合肥樓市來到了火爆的頂點。開發商捂盤惜售、捆綁銷售，中介索取號頭費、茶水費，在合肥房價最高的政務區核心商圈一小區的業主，甚至成立了“房價指導委員會”，要求賣房者要按照“指導價”掛牌，并稱“任何賤賣行為必將受到全體業主的唾棄”。

面對樓市過熱以及各種亂象，合肥開始出手調控。

2021年4月6日，合肥市發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，涵蓋熱點學區學位制、熱點區域二手房限購措施、熱點樓盤“搖號+限售”等八大方面。當月月底，合肥二手房限購區成交面積跌幅超60%，交易價格下跌10%左右。

不過，合肥新房的熱度仍然高漲，一房難求，今年7月，合肥一新盤甚至出現“萬人搖”。于是8月24日，合肥市房地產市場調控工作聯席會議辦公室再連發兩則通知，明確合肥市建立熱點學區二手住房交易指導價發布機制，增加二手房限購區域。 

在這之后，合肥樓市終于開啟反轉。有頂級學區房的二手房房價從6萬元/平方米跌至3萬元/平方米，幾近“腰斬”；也有新盤在去年12月推出后，竟然“0登記”，無人問津。

去年上半年在合肥瑤海區買了一套80多平方米住宅的王耀楠表示：“二手房房價確實跌了，我也虧了一些。”不過他表示，自己并不是炒房，而是買來給父母養老。他認為合肥的城建比老家更好，房子附近有配套的綠道、花園，父母滿意就行。

板塊分化加劇

自合肥打出熱點區域二手房限購、熱點學區學位制、熱點樓盤“搖號+限售”等一系列政策組合拳后，合肥樓市便開始調頭向下。未來，這座“經濟黑馬”城市的樓市，將會走向何方？

“合肥樓市目前的下行狀態，是調控政策疊加全國房地產大環境影響造成的，都說長期看產業和人口，合肥的經濟發展和人口紅利仍在上升期。”一家TOP30房企的投資研究人士對第一財經表示。

該人士認為，相比全國其他經濟圈，長三角地區具備更強的吸附力，人口、經濟規模優勢顯，合肥是長三角一體化“1+5核”之一，對合肥的看好，即是對長三角一體化發展前景看好。

不過她表示，合肥九區房價過去5年幾乎一路攀升，未來將很難再重演，板塊分化將加劇。從區域來看，政務區、濱湖新區、高新區、經開區擁有各自明確的定位和產業，更加具備增長潛力和保持穩定的底氣。

從定位來看，目前房價最高的政務區，均價保持在3萬左右，是合肥市政府駐地，定位是市級行政中心，兼金融，文化，體育中心；濱湖新區則為省政府駐地，定位是省級行政中心，兼金融、文化、會展旅游休閑中心；高新區定位高新技術產業研發與制造基地，經開區則定位為戰略性新興產業制造基地。

“合肥能喊出‘大湖名城、創新高地’的口號，是有底氣的，合肥一直尊重科技、知識，從上個世紀60年代克服困難接納中科大，到2008年拿出三分之一的財政收入支持京東方，再到2020年入股蔚來汽車，合肥一直重視長期的科技和產業價值。從房地產規律來看，擁有產業和人口增長的地區更具備穩定性。”上述TOP30房企的投資研究人士表示。

以合肥與蔚來的合作為例，合肥救了蔚來，蔚來投桃報李，雙方共建的新橋智能電動汽車產業園，將集聚大量上下游產業鏈并帶來就業。2020年4月開工后，8月蔚來新橋工廠就已經主體結構封頂。2021年，蔚來交付新車91429臺，同比增長109.1%，合肥這筆投資能帶來的不僅僅是賬面上的浮盈，更是地區長期的產業發展。

買房買虧了的王耀楠也認為，合肥目前的調控措施是必要的，樓市應該回到冷靜狀態，他相信合肥未來的長期發展潛力。“只要不是炒房的，不會在意一時的上漲和下跌。”他說，老家還有不少親戚家的孩子，都希望畢業后能到合肥謀到一份不錯的工作。

憑借產業能力，合肥樓市將走向穩定，不會出現大起大落，是當地業內人士的共識。克而瑞地產研究也認為，安徽省內三四線城市外來人口普遍偏好就近遷移，作為省會，合肥已然成為省內外來人口第一聚集地，因此，近三年合肥也是房企踐行以城市圈發展為核心、投資回歸一二線的戰略的落腳點之一。整體回顧合肥2021年的三次集中供地，市場熱度走勢為“熱—涼—小幅回溫”，本土民營企業持續表現積極。總體來說，合肥樓市有近慮、無遠憂。

（應受訪者要求，文中王耀楠、錢荃為化名）

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