經歷地方樓市調控、房企債務風險、土拍規則調整后，我國房地產行業走到“十字路口”。如何在踐行“房住不炒”的同時，保證行業健康發展，關乎市場各方的命運。

在近期中國國際經濟交流中心主辦的“2021-2022中國經濟年會”上，國家發展改革委副主任兼國家統計局局長寧吉喆指出，要加強居民基本住房保障，房地產是支柱產業，住房更是居民的消費。“支柱產業”的說法被重提，被視為具有信號意義。

分析認為，日前召開的中央經濟工作會議，將房地產放在了明年經濟穩定政策之列，此時再次強調房地產的支柱地位，邏輯是很清晰的：要暢通國民經濟，房地產就必須實現健康發展與良性循環。

良性循環如何實現？需要看到，此前行業高杠桿、高周轉的老路，已然行不通。新時期，符合政策導向的藍海市場是存量改造、保障房建設等。近期，復蘇勢頭強勁、步入新一輪增長周期的商辦市場，更是悄然出現一批專業級玩家。

這些秉持輕資產邏輯的商辦力量，正在調速換擋的房地產行業，書寫新的時代故事。

房地產行業回歸理性，存量時代崛起

貝殼研究院數據顯示，近十年我國商辦面積年均復合增長率均超過10%；商辦類企業數量接近 2500 萬個。

作為強周期性商業地產的典型代表，寫字樓市場更是明顯復蘇。第三季度，中國一線城市平均租金指數錄得環比增長0.1%，自2019年一季度以來首度上漲。作為全國最大、最具風向標意義的寫字樓市場，上海寫字樓租金本季環比上漲0.6%。

據世邦魏理仕調研，60%的受訪租戶預期其企業員工規模將在未來三年增長，近一半租戶計劃將增加其人均辦公面積。“中國商業地產已經邁入新一輪的上升周期，周期性的需求增長、疫情后結構性趨勢演化，正在共同開啟市場的投資窗口。”

與此同時，城市發展正進入城市更新的重要時期，城市開發建設從“注重規模速度”轉為“重視質量效益”更注重存量項目的再生價值，比如樓宇再生價值、購物中心改造等。

存量升級時代，除了看到機遇，還需注意到，當下商辦市場的需求正在發生明顯改變。

尤其在后疫情時代崛起的新經濟產業，對商辦產品的需求同樣各不相同。然而，當前商辦市場產品同質化嚴重、供需錯配，企業要滿足自身需求并非易事。許多資產不僅招商去化慢、項目培育周期長，在實際運營中也存在租值無法提升、資產回報率低等痛點。

此外，因很多城市對商辦市場過度規劃，市場需求卻相對疲軟，大量商辦空間被閑置浪費。

國有平臺、資產管理公司、房企等資產持有人，在盤活這些存量資產時，同樣存在諸多痛點。比如，因經濟下行壓力凸顯，資產管理公司（AMC)在處置不良資產時，難度普遍加大，亟需專業的運營管理能力改善資產現狀。

在房企端，因銷售大幅放緩，資金鏈緊張，企業需要優化自持物業效益，提高資產融資能力；另一方面，出現債務危機的房企數量不斷增多，反而催生了不良資產處置市場的火熱，市場迫切需要通過產品設計和交易安排化解風險的管理方。

此外，一些國企轉型升級后沉淀的老舊物業，缺乏市場化的專業管理，物業更新任務重，還有一些以自建自用為主的總部型辦公物業，普遍存在去化率低、回收期長、資金占用高等困境，亟需借助市場化的力量參與更新，降低持有成本。

輕資產模式賦能，專業“玩家”出現

商辦變革時代，如何精準抓住痛點，促進行業良性循環，目前各方均在探索。

在國外，商辦市場經過多年發展，已具備成熟穩定的商業模式。一些國際商辦咨詢機構，拓展出一套完整的商業地產服務產業鏈。美國頭部商辦咨詢機構的主要業務，包括顧問及交易咨詢、投資咨詢、項目管理、不動產管理和估值咨詢等五大類服務。

放眼國內，商辦市場仍處于群龍混戰的局面，不僅參與主體眾多，業務模式也不盡相同。那么，怎樣的商辦模式是可持續的？歸根到底要看邏輯是否閉環、是否符合市場需求。

比如，寫字樓租戶經過多年發展，企業管理方式愈加靈活和人性化，對辦公空間的軟硬件要求也越來越高。部分租戶，對流動工位和開放式會議空間的需求逐年增加；綠色低碳形勢，也對樓宇升級提出更高要求，比如達到國際節能認證標準，借助景觀和光線等自然資源，打造綠色環保的辦公空間等。傳統的甲乙級寫字樓，已不是劃分租賃品質的唯一標準。

業內認為，面對變動中的市場環境，商辦運營者不僅要聚焦企業端，解決用戶與產品之間供需錯配的難題，充分發揮商辦物業的本質功能；還需解決資產端經營效率低的難題，讓商辦物業重新煥發活力；同時，以資管視角進行項目操盤，實現資產價值。

當下，具備這種全鏈條資產管理能力的玩家，在行業中并不多見。不過，一家起步于聯合辦公、并逐步升級為商辦運營商的公司——ATLAS 寰圖，悄然進入業內視野，并接連拿下廣州賓館升級改造計劃等大單，在商辦領域頗有創新及崛起之勢。

寰圖的運營管理模式類似美國成熟的商辦龍頭，但對商辦全鏈條切入得更深。據悉，寰圖在項目前期規劃定位時便可提供服務，并引入多元業態，助力優化項目收益；中期可提供招商運營、企劃推廣等服務，提升資產附加價值；后期強調資產證券化等融資及退出機制。

不同于重資產管理模式對資金、資源的沉淀與整合，寰圖所堅持的商辦輕資產管理模式，更考驗專業能力，運營方需要從前期規劃、物業改造升級、招商運營等多方面出發，對商業資產進行有效管理，與業主方協作共贏并從中獲取資產提效增值收益。

上述模式，符合當下時代及行業發展需求。有業內專家直言，經歷疫情沖擊后，商業地產要盡早從資產炒作的夢里醒來，進入提供價值的思維中，這是運營者破局的必由之路。以寰圖為代表的商辦運營者，正在時代新風口下，率先轉型“出圈”。

標簽： 寰圖中國