針對部分爆雷房地產企業的“拆雷”工作已在進行中。

近日，第一財經記者獲悉，央行、銀保監會聯合對金融機構發布《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》（下稱《通知》），要求銀行業金融機構要按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務，重點支持優質房地產企業并購出現經營風險的房地產企業優質項目。

同時，央行、國資委、銀保監會也相繼召開座談會，鼓勵優質民營房地產企業以及國有房地產企業，并購出現風險的大型房地產企業的優質項目，支持銀行滿足房地產企業合理融資需求，對出現風險的大型房地產企業，不盲目抽貸斷貸，打消房企和金融機構的一些疑慮，促進房地產行業平穩健康發展和良性循環。

雖然因優質項目難尋、對未來房地產市場看淡、“三道紅線”等因素，今年下半年大宗收并購案例罕見，但隨著政策的鋪開，融資環境改善將是房企開展項目并購的直接動力源。

預計隨著融資環境逐步回暖，接下來房地產行業將會迎來一波項目并購潮。市場分析人士認為，監管此舉意在緩解出險房企流動性壓力，未來隨著政策多維度發力，優質房企優勢有望進一步擴大。

盤活出險房企資產

在當下的房地產行業，并購也許是速效藥，是激活企業和盤活資產的重要途徑。

12月20日，據市場消息，融創中國近日成功出售上海虹橋商務區寫字樓、杭州核心地段酒店及寫字樓等三個項目，預計交易總價在26.8億元。近兩個月來，融創通過項目處置、資本運作等方式，回籠資金規模超過200億元。

“過去，房地產企業也會出現一些經營困難，國內每年都有大量的中小房企倒閉，但這些房企的退出并不會對市場產生影響，其中一個重要的風險化解手段就是并購，由別的大型企業收購或者把項目買去。目前，一些相對比較大的房地產企業出現了風險事件，做好相關風險化解工作，并購也是一個很重要的手段。”第一財經從接近監管人士處了解到。

此次《通知》內容主要涉及六個方面，即穩妥有序開展并購貸款業務、加大債券融資支持力度、積極提供并購融資顧問服務、提高并購服務效率、做好風險管理、建立報告制度和宣傳機制。

值得注意的是，與此前幾輪房地產行業并購重組交易標的多以股權為主有所不同，《通知》此次明確，重點支持優質房地產企業兼并收購出險和困難房地產企業的優質項目，而非企業本身。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，并購的目的是為了化解困難房企的項目，包括有可能會出現爛尾的住房項目等，與收購企業股權等沒有關系，是經營的范疇。

平安證券研報指出，《通知》意在加快協助出險房企完成項目轉讓，緩解出險房企流動性壓力。從收購對象及收購主體來看，《通知》強調收購對象是出現風險和經營困難的大型房地產企業的優質項目，收購主體自身條件也要好。

從收購主體來看，第一財經記者從業內了解到，前一段時間由于市場形勢變化，房地產行業面臨一定的流動性短缺。基于此，一些房企擔心對經營困難的房企承債式收并購，可能會影響收并購方自身的負債指標。

上述接近監管人士也表示，此次《通知》兼并收購的主體要自身條件較好，否則也會拖累參與并購的房地產企業本身。

下半年來收并購降溫

雖然目前監管層正在推動房地產企業風險處置，在政策上給了支持，但在現實層面，今年下半年以來，被風險房企擺上貨架的各類項目，大部分都遭受“冷遇”，即便打折出讓，感興趣者也極少。

大型民營企業、央企和國企被鼓勵出來以市場化方式收購項目，但是有央企人士表示：“央企國企也沒有‘余糧’了。”

比如，央企華僑城也將旗下項目擺上貨架。“今年下半年能拿錢出來買地的企業很少。招商、保利、華潤也都沒拿很多地塊了。即便資金沒有問題，‘三道紅線’還在束縛著大家，因收并購項目而帶來的被動負債，會不會計入‘三道紅線’，仍然是關鍵。”上述央企人士稱。

大型民營房地產企業也都面臨各自問題。今年數度出手收購風險房企的碧桂園服務，近期也宣布未來6個月不會進行重大資產收購交易了。

因為受到物管企業的業務動態及外部行業環境的影響，碧桂園服務股價出現較大波動，因此一周前碧桂園服務發布公告稱，6個月內碧桂園服務及其附屬公司，以及關聯方碧桂園集團，預計不會發生對價超過2億元（無論個別或合并）的重大資產出售或收購交易。

即便部分企業有余力、有資金額度，也對二手項目缺乏興趣。其中的關鍵在于大家對明年的房地產市場不夠樂觀。一家房企人士也表示，市場明年會不會好，還不好說。目前來看，房地產長期看漲的趨勢已經改變。

此外，被出險房地產公司擺上貨架的項目，在有余力收購的公司眼里，并沒有那么優質。“好的項目早就被他們各自處理了，剩下的項目都不優質，有復雜的融資結構，出險企業的負債率都很高。更何況，我們有更好的選擇，一手地塊都很干凈，在公開市場很容易獲取，今年地方政府都積極邀請我們去拿地。”一位央企人士表示。

上述人士稱，據他觀察，市面上打折較多的項目，基本上有各種各樣的問題，真正優質的資產依然叫價比較高，即便是爆雷房企也不愿賤賣處理。

一家正在叫賣資產的企業人士向記者印證了這種情況：“我們確實在堅決處置項目，商辦、酒店、住宅等都有叫賣，但是不可能在價格上折讓太多，我們還沒到山窮水盡的程度。”

此外，買賣雙方的價格預期還處在博弈階段。對于買家來說，現在它們不急于出手。“假設評估是100塊，等降到40塊，我才會買。”一家房企人士稱。

融資環境回暖促行業良性循環

當然，除了對項目資質、價格條件等方面的考量，融資環境改善是房企開展項目并購的直接動力源。

此次《通知》在加大債券融資支持力度方面明確了導向，即支持優質房地產企業在銀行間市場注冊發行債務融資工具，募集資金用于重點房地產企業風險處置項目的兼并收購。一方面，人民銀行鼓勵銀行業金融機構積極為并購企業發行債務融資工具提供服務，提高發行效率；另一方面，也鼓勵金融機構投資并購債券和并購票據等債務融資工具。

在提高并購服務效率方面，《通知》要求，加快重點房地產企業項目并購貸款的審批流程，提升全流程服務效率。對于風險可控的項目，可以提前啟動盡職調查和信貸審查。推動地方政府優化被收購房地產項目預售資金管理，加快權證辦理等支持措施，為并購融資營造良好環境。

此外，四季度以來，金融部門多次發聲“滿足合理的住房信貸需求”、“促進房地產業健康發展和良性循環”。

第一財經記者獲悉，近期兩場關于房地產融資的重要會議相繼召開，向市場傳遞金融部門維護房地產行業良性循環的信號。

近日，央行、國資委召開房地產企業座談會，參會機構主要為優質的大型民營房地產企業以及國有房地產企業，鼓勵優質企業按照市場化原則并購出現風險的大型房地產企業的優質項目。

此外，央行、銀保監會也于近期召集部分銀行業金融機構進行座談，希望銀行業金融機構能夠積極推進并提供并購貸款，對出現風險的大型房地產企業不要盲目抽貸斷貸。

平安證券認為，隨著相關政策落地，除盤活出險房企流動性外，優質民企、央國企有望借助政策東風擴大優勢。同時，政策在項目選擇、融資支持、風險管理等方面的支持，亦有望幫助受讓房企控制并購風險。

紅塔證券研究所所長、首席經濟學家李奇霖分析，過去幾年，整個房企資金鏈條高度依賴房地產預售產生的現金流，這是維持規模擴張、存量債務償還的重要基礎和前提條件，但這一模式在2021年房地產調控下發生了一些變化，一是“三道紅線”收緊了房企杠桿擴張上限，二是房價上漲預期不再，三是信用風險壓力加大，購房者和房企之間信任關系被打破，這讓預售回款難度進一步加劇。于是，整個房地產業鏈條在一定程度上陷入一種“惡性循環”。

李奇霖認為，把房地產行業的“惡性循環”變成“良性循環”，其中一個辦法就是對于有風險出清壓力的房企，鼓勵龍頭優質房企去收購低價拋售的資產，這些龍頭優質房企本身可以從金融機構獲得穩健溢價，融資成本低，這都有助于促進行業良性循環和風險市場化出清。

標簽： 房地產 項目并購 風險出清 融資環境