站在長水國際機場，向西南方向遠眺，起起伏伏的山脈映入眼簾，山下的昆明城被一望無垠的藍天籠罩。

前幾日的陰雨天氣帶來寒氣猶存，15度的氣溫讓人體感微涼，這樣的溫度恰若當下的昆明樓市。有當地房企人士表示，上半年剛需類項目的去化率可達60-70%，而如今只20%左右，整體熱度下降了不少。

第三方機構銳理發布的數據顯示，今年前個5月，昆明房價在平穩上漲的態勢下，成交均價已穩定在1.5萬/平方米以上，而隨著6月之后的整體回調，10月份已降至1.3萬元/平方米。

不過，“學區”和“環滇”這兩大關鍵詞的魔法依然未消失。坐擁密集教育資源的翠湖板塊，即便房齡很老的二手房，在當前的市場環境下，均價也依然堅挺地處于2.8萬的高位；而具有滇池景觀的新房，均價也可高達4萬。

這兩年，受到疫情影響，來滇旅行的人口減少。但由于當地文化基因等因素，昆明與其他二線省會城市有著很大的不同，自稱為“家鄉寶”的昆明人，總是會選擇回到昆明；而云南其他地市州的年輕人，大多都不愿意去外省工作，更愿意留在昆明安家。

七普數據顯示，2020年昆明常住人口已達846萬，過去十年增長了203萬人。人口的增長，為昆明房地產市場穩定提供了一定的支撐。同時，作為面向東南亞的橋頭堡，中老鐵路的開通、與東南亞的頻繁交流，也給昆明的未來打開了不小的想象空間。

最能打的“教育牌”受限

被汪曾祺譽為“昆明的眼睛”的翠湖，是昆明的核心，擁有700余年的歷史，從明朝起的歷任云南行政官員大都在這里修亭建樓，如今，這里成了教育資源集聚之地。

繼承了西南聯大在滇遺脈的云南師大，毗鄰翠湖的云南大學，相距不遠的昆明理工、云南民族大學、昆明學院等，高校資源匯集，同時，云師大附小、附中亦集中在此。

云南一直不是教育強省，但伴隨經濟的發展，云南人對于教育的重視程度亦不斷提升，昆明作為省內教育最強的城市，吸引周邊不少地市州的有條件的家庭將孩子送至昆明求學。

“我們今年9月就把娃娃送到昆明上高中了，為此還買了一套房。”麗江人和智慧對第一財經稱，親戚朋友中，但凡條件好一些的，都希望孩子到昆明讀書和就業，父母也會提前為孩子在昆明置業。

昆明學區房價，一直都不愁客源。比如鮮少有新房供應的翠湖片區，二手房價格一致頗為堅挺。

以云南師大附近的版筑翠園小區為例，上半年時該小區二手房掛牌價可達到3萬元/平方米，而下半年以來市場下行，二手房交易冷卻，但均價仍保持在2.8萬元/平方米。

第一財經記者在附近的一家中介處看到一套3室2廳房源，以199萬總價、約2.4萬/平方米的均價在售。“這個不具有可參考性。”該中介向記者介紹，這是套急售房源。

距該小區約500米的十字路口處，有一個即將開售的新樓盤，名為翠湖一品，項目均價也為2.8萬/平方米，毛坯交付，是昆明一環內鮮有的新盤。

這一價格處于昆明市的絕對高位。據銳理數據顯示，今年前5個月，昆明新房房價平穩上漲，成交均價也僅穩定在1.5萬/平以上；此后市場降溫，10月份價格已降至1.3萬元/平方米。翠湖片區的房價水平高出全市均價一倍。

“其實，翠湖一品的產品、戶型都不太好，”在西南地區某房企工作的春曉感嘆，“唯一的亮點就是周邊的配套學區。”公開信息顯示，該項目周邊附近有8所名校環繞，劃片區就讀的學校為文林小學和龍翔小學兩所省級示范學校，該項目曾被認為是昆明的“最強學區房”。

過去幾年，綁定名校學位是不少樓盤的常用手法。在昆明多個項目工作過的一位置業顧問介紹，昆明有許多項目在拿地時候就已跟學校約定好，以代建學校等為代價，保證買了該樓盤的購房者，可以百分之百上某所學校，但學位房的缺陷在于只有一個名額。

云南本地開發商俊發旗下的俊云峰項目，便可保證云大附中星耀學校的小學、初中名額。“這可以說是昆明最好的學校了，基本上買那個盤的都是為了這個學校去的。”上述置業顧問表示。

為了打上教育牌，開發商簽約學校漸成為“標配”。萬科在昆明的項目還引入了上海師范大學附屬官渡實驗學校。今年3月份時，昆明市場上在售樓盤有簽約學校的超40個。

不過，與學位捆綁的優勢也面臨被逐漸消解的命運。

5月份，盤龍區市場監督局約談了一批開發商，禁止他們以學區房、學位房進行宣傳、炒作；10月底，云南省教育廳、住建廳等8部門聯合發文，推動民辦學校轉公辦，以促進教育公平。

“同樣檔次的樓盤，在我心中有學校的至少可以溢價1500元，”春曉表示，“過去房子質量不怎么樣，因為有好學校就可以高價賣，但以后這樣的溢價會越來越少。”

今年下半年以來全國樓市的降溫下，昆明市場也遭遇了不小的沖擊。不少項目降價促銷，以價換量。即便是原本均價在2萬元左右的俊云峰，也以1.2萬-1.3萬元的價格進行促銷；某華南房企開發的總價逾100萬元的項目，宣傳首付僅需2萬元，以首付返還的方式變相降價。

春曉告訴記者，上半年首置剛需型的項目去化率平均在60-70%，而如今則僅在20%左右。位于北市區某高端項目，入市約百余套，首開去化率不足30%。“業內都覺得這個表現已經很好了。”春曉表示。當然，這個項目也將在附近的教育用地上引入一所名校。

“富人區”環滇板塊的進與退

今年以來，對主城區樓市冷熱造成影響的另一個關鍵因素，是被稱為“富人區”的環滇板塊的變動。

2021年5月份，昆明市自然資源和規劃局發布的“關于暫停滇池周邊部分地塊審批的通知”稱，根據中央環保督察組反饋意見，為避免滇池周邊“貼線開發”現象繼續蔓延，對滇池周邊部分地塊暫停辦理審批事項通知。

根據發布的《滇池一級保護區貼線建設用地分布圖》，草海片區、三個半島片區、斗南片區、古滇片區、滇池南岸片區等都在本次整改范圍之內。

此后，環滇片區展開了整改工作。其中，長腰山片區滇池二級保護區應拆除建筑214棟542套，已全部拆除，拆除建筑面積144738.17平方米；另有許多項目停售、停建，被要求整改。

由華夏陽光開發的環滇項目便受此影響，被限制網簽，要求整改。“上個月（11月）才恢復網簽。”有中介告訴記者。

“環滇板塊的這波‘拆遷’、清退房源，影響了很多外地前來購房旅居的人群，”戴文告訴記者，環滇區域板塊的興起是在2018年，受到當時海南限購政策的影響，很多銷售團隊直接從海南到昆明來開代理公司，把客源從海南導入，引發了一股熱潮。

在本地人顧家明的回憶中，滇池承載著昆明人的一個情結，“每年不管多忙，都要去看看老朋友紅嘴鷗，”而隨著2018年時環湖公路的建成，向滇池南部發展的交通就更加暢通。

也正是在這一年，經過有關部門持續投入近500億元治污后，滇池水質開始好轉，由劣V類提升為V類，2018年全湖水質上升至IV類，為30余年來最好狀態。

這樣的環滇片區就成了開發商眼中的寶地。2018年，草海片區推出面積約1291畝土地，被金地、中鐵諾德等分食；2019年末，寶能斥資55.45億斬獲西山區草海南岸的地塊，最高樓面價近1.6萬元/平方米。克而瑞數據顯示，2019年時，滇池板塊、會展板塊的均價就已分別在2萬元以上、1-1.5萬元。

如今過度開發后遭遇整治，再疊加樓市下行，環滇區域遭遇了不小的打擊。古滇名城、滇池沿岸諸多項目降價銷售的情況，促使整個滇池板塊的成交均價出現下滑。

克而瑞數據顯示，7月，西山區滇池板塊成交均價為18930元/平方米，環比下跌20.94%；會展中心板塊成交均價17853元/平方米，環比下跌9.23%。

在環滇紅線整治期間，陽光城的滇池半山項目又曝出了大幅降價促銷的消息。該項目位于滇池北端草海片區的西岸，駕車盤桓而上，僅約5分鐘即可抵達位于半山的項目，在售樓處可輕松望及草海和城市建筑。

今年8月初，滇池半山拿出特價房源以最低9988元/平方米的價格促銷，較開盤時的價格約2萬元的均價近乎腰斬，一度引發市場熱議。據昆明當地中介介紹，特價房源的購房者此后被告知需補交房款才可網簽，算下來均價也在1.3-14萬元，與目前該項目的平均售價也基本一致。

不過，滇池資源依然是昆明樓盤的絕對優勢。位于該板塊的山海灣8號，面向滇池方向的第一排樓群，觀滇視野最佳的房源均價約4萬元/平方米，總價則在700萬以上；后排可有部分滇池視野的一套19層190平方米的房源，“雙十二”特價折扣也可在2.4萬元/平方米，這一價格已接近主城區高端項目的價格。

進入11月，環滇區域的項目陸續解禁，帶動了昆明房價。據銳理的數據顯示，11月昆明新建住宅成交均價環比上漲12.4%，達到14917元/平方米，觸及今年下半年的房價峰值。

“價格回升的核心因素就是環滇解禁后，高價項目備案帶動，整體的市場情況并沒有太大變化。”在某房企昆明城市公司工作的吳方向記者介紹。

“剛需購買還是沒有恢復，”有中介表示，“仍然處于觀望階段，畢竟把一家人的錢都湊在一起買一套房，這樣的市場情況下還是不敢買。”

“家鄉寶”與橋頭堡

樓市波動，昆明的魅力并不因此削減分毫。

作為西南邊陲重鎮，昆明自身擁有得天獨厚的自然資源，所謂“天氣常如二三月，花枝不斷四時春”，這座天然的春城、花都，坐擁“三山一水”，由長蟲山、金馬山、碧雞山圍護，城南面向滇池水域，山水相依的自然格局亦是可遇不可求。

這樣的氣候條件和水域資源，養育了曾經富裕獨特的古滇國文明。根據《史記·西南夷列傳》的記載及各種史料，學界認為古滇國主要分布在以滇池地區為中心的云南省中部及東部地區。1956年，滇王之印在云南晉寧石寨山出土，印證了古滇國的存在。

神秘的古國文明之余，偏居西南的昆明在近現代史上也見證過許多壯烈而浪漫的故事。從蔡鍔發動起義，率領以云南陸軍講武堂學生為骨干的起義軍發起攻擊，到中國西南地區首條鐵路滇越鐵路的修建，再到西南聯大遷駐于此，在那個新舊交織、思想解放的年代里，育出了令人懷念的民國文人風骨。

于是，在富足而厚重的民族文化資源的滋養下，在一年四季的溫暖和煦、繁花盛開的環境里，生于斯、長于斯的昆明人享受而滿足于“悠悠呢”的慢生活，“家鄉寶”成為昆明人乃至云南人的標簽。

在長沙讀了7年大學的楊陽，畢業后沒有留在網紅城市長沙，而是返回昆明當了一名私立學校的老師，2019年以1.3萬元的均價在廣福路購置了一套住房，盡管每月4500元的還貸壓力不算小，但相較而言，其它地方的房價和氣候令她無法接受，“受不了外地的夏天”，而她周圍的朋友基本都選擇了返鄉。

在云南人李家明看來，身邊包括昆明人在內的老鄉，都會傾向于返鄉，氣候、飲食、民族習俗，都是促成這一選擇的原因。

老家就在云南省的春曉回到昆明前，曾在某全國性房企位于廣州的總部工作多年，此后不愿孤身在外，便返回了云南，在昆明南市區置業，并辭去了位于北市區的某TOP10房企的工作，選擇了離家更近的某西南房企。

春曉這樣的來自周邊地州的本省人，也正是昆明樓市的重要另一股購買力，“我身邊很多曲靖的朋友都在昆明買了房”。據戴楊觀察，附近地州的人會選擇離家較近的區域購房，如來自曲靖的購房者會傾向于選擇昆明北市區。

實際上，在昆明的購房群體中，還曾有過一股投資客的力量推動了主城區房價的大漲。

“這主要是由于2016年猛漲了一波。”吳方向記者介紹，2016年起入昆的品牌房企爆發式增長，融創、新城都入駐，萬科、碧桂園等房企也加大布局力度，點燃了市場預期，同時外地投資客的到來也造成了當地樓市供需的不平衡，引發房價上漲。

據銳理數據顯示，2015年-2017年，昆明市場處于供不應求的狀態，商品房的庫存量持續下降，從逾760萬平方米降至逾470萬平方米，去化周期也從14.86個月大幅降至6.87個月，房價也快速突破萬元大關。

2018年，面對不斷上漲的房價，昆明推出了調控政策，為新房價格設置了“漲停板”，規定一年內新房售價上浮不得超過6%，同時規定外地人限購一套新房，部分片區二手房滿三年方能交易。

對房價上漲預期有所降低的情況下，昆明主城的投資客漸少，不過2018年時昆明的房價已基本穩定在了1.3萬元以上。2010年左右，顧家明在昆明北市區的北京路買房時，房價還在7000元左右，近期位于同一片區的新入市的某改善項目，其均價則已經達到了2.5萬元。

現在，昆明持續吸引著人口流入。七普數據顯示，2020年昆明常住人口已達846萬，在過去十年間增長了203萬人；同期，昆明市的CDP也從2135億元增至6734億元，漲了兩倍有余。

對昆明來說，這些或許還只是個開端。作為云南省內通向麗江、大理、西雙版納、迪慶等旅游景區的交通節點，省內經濟實力最強的城市，各州縣的人口都有向此匯聚的傾向。

同時，昆明作為西南邊境的要塞，未來將成為面向東南亞的關鍵節點，12月初，中老鐵路全線開通，將昆明與老撾首都萬象鏈接，不僅給沿線旅游城市帶來了更多機會，也給昆明的外貿經濟打開了更多的想象空間。

在12月10日舉行的第二屆昆明南亞東南亞語言服務（翻譯）論壇上，昆明市委常委、副市長孫群介紹，昆明市同世界203個國家（地區）有貿易往來，109家世界500強企業及分支機構在昆明投資興業。長水國際機場客運航線達到396條，至南亞東南亞通航點達到45個。

在深厚歷史底蘊的地基之上，一個越來越國際化的昆明正在快速崛起。

（應采訪人要求，和智慧、春曉、顧家明、吳方、戴文為化名）

標簽： 昆明 樓市