房企信用債發行持續回暖，矯正房地產融資過緊的政策效果正在顯現。

近日中指研究院發布的報告顯示，11月房地產信用債發行規模達到371.4億元，相比10月的130.01億元大幅增長186%。信用債平均利率環比下降0.28個百分點至3.80%。第一財經記者查詢Wind數據亦發現，11月房地產行業信用債發行36只，發行金額382.20億元，較10月的23只、186.82億元有明顯提升。

但同時需要注意的是，房企海外債融資環境還未好轉，地產銷售進一步下滑，開發商拿地熱情依然不高。有機構認為，需要剛需按揭加速變化。此前第一財經記者通過銀行、中介等渠道了解到，10月以來多個一二線城市個人房貸放款排隊時間縮短，其中北京地區二手房出現初步回暖信號。但對于新房市場，機構短期內多持謹慎態度。

百強房企11月銷售持續惡化，剛需按揭加速預期升溫

中指研究院報告顯示，11月房企TOP100銷售額同比平均下降28.3%，較10月（24.9%）降幅進一步擴大。縱觀1～11月目標完成情況，32家代表性家房地產企業銷售目標完成率均值為83%，對比前兩年超過90%的完成率明顯壓力更大。

克而瑞發布的房企銷售單月排行榜也顯示，11月百強房企實現操盤銷售金額7507.8億元，環比下滑3.4%，相比去年同期更是大幅下降37.6%。其中，超過八成企業同比減少，同比降幅超過30%的占比半數以上。這已經是百強房企單月操盤銷售金額連續第5個月同比負增長，且跌幅逐月擴大。

在需求端，多數機構認為購房者信心尚未恢復，部分房企則在中指研究院策略會上明確表示，當前行業困境主要在銷售端，尤其在數家房企暴露流動性危機之后，房企倚重老業主的現象嚴重。中信證券最新觀點指出，當前購房者有房價下降和房屋爛尾雙重擔憂，部分企業的信用暴露則進一步加強相關項目的去化壓力。

中信證券同時指出，二手房需求流向一手的空間已經幾乎沒有，二手銷售下降反過來影響置換需求。多城下發二手房參考價新政，更加劇了這一現象。以北京為例，今年4月以來北京地區二手房成交量不斷滑坡，在10月跌破萬套。

興業證券指出，要改變現狀，需要剛需按揭加速變化。自9月底以來，監管方面頻繁就房地產行業釋放積極信號，銀行開發貸與按揭貸款數據均在10月出現明顯改善。據第一財經記者了解，10月以來包括深圳、佛山、蘇州、廣州、上海等在內的多個一二線城市個人房貸均有不同程度放松，北京部分銀行也表示將在明年1月集中發放一批貸款。不少銀行業人士表示，房地產信貸改善政策正在加速落實，多家機構已在執行和落地，但貸款放松傳遞到市場端仍需過程，且不同區域、不同客戶存在差異，“三道紅線”下放松空間有限。

不過從最新數據來看，在經歷一輪量價齊跌之后，已有城市二手房銷量在房貸邊際放松后率先回暖。第一財經記者此前了解到，有大型中介在京單個周末銷量已經回升到1000套以上。近日有機構數據也顯示，11月北京二手房住宅成交量環比漲了15%。中信證券預測，從今年11月到明年春天，按揭貸款投放強度會持續增加，推動房屋銷售在2022年春季回暖。

房企融資環境回暖，信用債、海外債分化加劇

房企融資環境邊際回暖，但仍有兩大分化趨勢。

首先是國資大型房企與民營中小房企的分化。從銀行間市場債券注冊發行情況來看，發債主體仍以城投公司與央企國企為主，一方面銀行間市場發債門檻較高，另一方面銀行作為認購主體較為謹慎，更青睞避險能力更強的國企、央企。不過中信證券認為，過去大中型地產公司依靠信用債規模擴大，構筑了相對本地小公司在資金層面的巨大優勢，但這種優勢在今年四季度后或將成為負擔。尤其隨著土地市場更加本地化和非標化，預計頭部房企銷售額市占率會逐年下降。

其次是信用債規模、利率雙雙改善的同時，房企海外債融資環境仍未改善。中指研究院數據顯示，11月房企海外債發行規模為10.1億元，不僅環比10月有所下降，也創下年內新低，融資成本環比上升3.01個百分點，創下年內新高。對此中指研究院分析稱，一方面是因為發行主體信用評級較低，另一方面是10月出現違約后海外投資者對房企海外債偏好減弱，只能通過提高利率來獲得融資。

9月以來，因為個別地產主體出現違約風險，中資美元債市場經歷大幅波動。在銷售增速放緩、利潤空間收窄、再融資環境承壓等行業大背景下，境外三大評級公司頻繁對中資地產發行人采取負面評級行動。中金公司分析，評級調整原因主要包括四類：一是融資渠道不暢、銷售疲軟利潤率承壓等；二是短期債務到期壓力大，但出售資產補充流動性的進展緩慢；三是管治水平狀況較弱；四是償債方案不確定、不良債務置換等反映流動性急劇惡化的跡象。

去化壓力疊加流動性緊張，房企拿地意愿持續下降。今年1～11月，TOP100企業拿地總額為23461億元，同比下降17.7%，降幅較1～10月（13.1%）進一步擴大。其中，11月房企拿地總額創下今年新低，同比、環比分別大降91.4%、72.3%。中指研究院同時指出，房企拿地強度也明顯下降，1～11月50家代表企業拿地銷售比均值為25.1%，同比下降9.1個百分點。不過受集中供地城市影響，一、三四線城市拿地面積占比上升。

多重壓力下，房企也在加速“自救”。包括轉讓旗下資產；繼續進行回購票據，并尋求債務展期來避免海外債違約等。多家房企紛紛宣布回購美元票據，有的房企美元債展期獲通過，繼續尋找戰略投資者。

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