10月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)9月低迷行情，量?jī)r(jià)持續(xù)回落。其中，10月份，全國(guó)一二三線城市新房和二手房?jī)r(jià)格呈整體下跌態(tài)勢(shì)，且跌幅環(huán)比略有擴(kuò)大。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局15日發(fā)布2021年10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，10月份房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量再創(chuàng)新高，超七成城市新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌。

其中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量繼上月由46個(gè)下降至27個(gè)后，再次下降至13個(gè)，連續(xù)5個(gè)月下降，新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市數(shù)增加為52個(gè)；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量年內(nèi)首次降為個(gè)位數(shù)，為4個(gè)，二手房?jī)r(jià)格下跌的城市數(shù)量達(dá)到64個(gè)，這是2015年3月以來(lái)連續(xù)80個(gè)月價(jià)格下跌城市數(shù)量最多的月份。

“但值得注意的是，10月份，在新房、二手房?jī)r(jià)格下跌的城市中，80%左右的城市跌幅不超過0.5%，跌幅較小，房?jī)r(jià)基本仍然保持總體平穩(wěn)。” 貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂表示。

同比來(lái)看，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比依然上漲但漲幅也在繼續(xù)回落。10月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲5.0%和6.7%，漲幅比上月分別回落0.3和1.0個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲3.7%和2.5%，漲幅比上月分別回落0.4和0.5個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲1.8%和1.0%，漲幅比上月分別回落0.5和0.4個(gè)百分點(diǎn)。

許小樂認(rèn)為，當(dāng)前價(jià)格下跌是成交量下行的結(jié)果。自二季度以來(lái)，伴隨居民按揭貸款的額度收縮，二手房需求萎靡，成交量保持下降，而新房、土地市場(chǎng)也相繼降溫，10月份交易量較9月份繼續(xù)下滑。此前，一季度市場(chǎng)過熱，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲較多，現(xiàn)在價(jià)格的回調(diào)是對(duì)前期過熱的自然消化。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2021年1~10月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況數(shù)據(jù)，1~10月份，商品房銷售面積143041萬(wàn)平方米，比2019年1~10月份增長(zhǎng)7.3%，兩年平均增長(zhǎng)3.6%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)7.1%，銷售額增長(zhǎng)12.7%，呈持續(xù)呈現(xiàn)高位回調(diào)走勢(shì)。

具體來(lái)看，新房方面，一線城市新房?jī)r(jià)格漲幅環(huán)比持平，二三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比均出現(xiàn)下跌，其中，二線城市新房?jī)r(jià)格由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%，而三線城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)繼上月出現(xiàn)2020年3月以來(lái)首次下降后，10月份，降幅再度擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

多名市場(chǎng)分析人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，受供應(yīng)縮量影響，當(dāng)前一線城市新房?jī)r(jià)格韌性較強(qiáng)；而以新房市場(chǎng)為主的三四線城市，由于房企對(duì)項(xiàng)目去化、銷售回款的需求更為迫切，新房?jī)r(jià)格下行壓力高于一二線城市。

易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，伴隨樓市分化加劇，后續(xù)需要防范三四線城市出現(xiàn)新的風(fēng)險(xiǎn)，包括房?jī)r(jià)大跌、房企銷售困難導(dǎo)致項(xiàng)目開工意愿不強(qiáng)等。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)已經(jīng)有21城發(fā)布了“限跌令”，以打壓惡意降價(jià)或大幅度降價(jià)，維穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期。這些城市包括沈陽(yáng)、岳陽(yáng)、昆明、唐山、江陰、鄂州、張家口、株洲、永州等。除了沈陽(yáng)、昆明等個(gè)別城市外，絕大多數(shù)都是三四五線城市。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，近期，按揭貸款、開發(fā)貸款逐步走向正常化，10月份房地產(chǎn)貸款多增1000多億元。與此同時(shí)，在確保預(yù)售資金監(jiān)管到位的情況下，手續(xù)齊全的房企項(xiàng)目開發(fā)貸會(huì)給予滿足。在此背景下，資金層面緩和對(duì)開發(fā)商大力度打折形成對(duì)沖，預(yù)計(jì)后續(xù)新房?jī)r(jià)格下跌幅度會(huì)趨緩。

二手房方面，降溫趨勢(shì)較新房市場(chǎng)更為明顯。其中，受二手房參考價(jià)政策和信貸政策管控的持續(xù)顯效，一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.4%，與上月相同；二三線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比均下降0.3%，降幅分別較上月擴(kuò)大0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

一線城市中，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。

一線城市二手房市場(chǎng)的低迷也體現(xiàn)在成交量上。北京住建委數(shù)據(jù)顯示，北京二手房市場(chǎng)連續(xù)7個(gè)月成交下調(diào)，10月網(wǎng)簽量在年內(nèi)首次跌破1萬(wàn)套；深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，深圳當(dāng)月二手住宅網(wǎng)簽1605套，過戶套數(shù)為2012年3月以來(lái)的最低值；廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，廣州當(dāng)月二手住宅網(wǎng)簽數(shù)量則較上月下降15.25%。

李宇嘉表示，由于目前信貸支持主要在新房層面，目的是保民生，保穩(wěn)定。所以，在貸款集中度依舊顯效的情況下，有限的信貸會(huì)向新房走，二手房?jī)r(jià)格將會(huì)繼續(xù)下跌。但從中期來(lái)看，伴隨市場(chǎng)情緒緩和，二手房下跌幅度也會(huì)減緩。

展望后市，李宇嘉稱，短期內(nèi)，由于目前的樓市政策的調(diào)整集中于托底、適度糾偏，并不會(huì)大幅度增加信貸投放。此外，在房?jī)r(jià)仍在歷史高位、同比仍舊明顯上漲的背景下，適度糾偏的信貸環(huán)境，并不會(huì)對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的趨勢(shì)形成扭轉(zhuǎn)。特別是在需求端不會(huì)松綁限售、限貸的情況下，未來(lái)需求復(fù)蘇態(tài)勢(shì)不能太樂觀。

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