多地加強預售資金監管，是否意味著期房預售制將被取締?

時至年末，多地再度收緊商品房預售資金監管。

12月以來，不到兩周的時間，昆明、株洲、唐山、成都、佛山、濰坊、珠海7城接連出手，加強預售資金監管。根據貝殼研究院的最新統計數據，截至目前，至少已有29個省市在年內出臺了加強預售資金監管的相關政策或實施細則。

以成都為例，根據8日發布的《成都市商品房預售款監管辦法》，開發商的預售款監管需遵循專戶存儲、?？顚Ｓ?、全程監管、節點控制、多方監督的原則。

多地加強預售資金監管，是否意味著期房預售制將被取締?

在12月出臺的監管新政中，各地“加強預售資金監管”的有效期，大都在1~5年之間。多名專家表示，短期內，取消預售制不具備可行性。“預售制可以降低樓盤開發的建設成本，增加建設量。在房地產規模為17萬億元的當下，現房銷售將無法推廣。”中原地產首席分析師張大偉稱。

加大開發商違規成本

在各地的監管新政中，頻頻提到“預售款監管額度與開發企業信用等級掛鉤”。

具體來說，即是對信用較好、綜合實力較強的房地產開發企業，降低資金監管比例;對信用較差、未正常履約的房地產開發企業按較高額度予以監管。

張大偉認為，實行差別化監管，將提高開發商的準入門檻和市場集中度。同時，也可以把盲目拿地、圖掙“快錢”的房企拒之門外。

從各地近期出臺的監管政策來看，開發商違規的成本正不斷加大。

昆明市在1日出臺的新政中明確，在1年內發生1次不良行為的開發商，其新建、在建項目的重點監管資金比例上調為30%。

對于信用減分的房地產企業，后續的開發也將被波及。

成都市明確，在嚴重違反規定的情況下，開發企業及相關負責人不得以企業或個人名義參加新的出讓土地競拍活動，不得申請審批新的建設項目，暫停辦理新的項目預售許可。

張大偉稱，各地政府收緊預售資金監管，具有較強的針對性。近兩個月以來，出手調控的銀川、昆明等地，都因“爛尾樓”問題而頻上熱搜。

根據中國裁判文書網公開信息，今年，廣東、湖南、廣西、江西、甘肅、山東、云南等地“商品房預售合同糾紛”的數量位于全國前列。

從數量上來看，近兩年來，期房預售制下的民事糾紛案件增幅較大。按照 “案由：商品房預售合同糾紛;文書種類：判決書”的標準進行檢索，2018年、2019年相關判決書分別為10119份和11460份，遠高于2017年的6652份和2016年的3933份。

易居研究院智庫中心主任嚴躍進告訴第一財經，糾紛的產生，往往是由于開發商依賴預收款，而用較少的自有資金進行工程建設。

國家統計局數據顯示，2019年，房地產開發企業到位資金178609億元。其中，國內貸款25229億元，自籌資金58158億元，定金及預收款61359億元。由此測算，開發商的定金及預收款約占全部到位資金的35%，超過自籌資金所占比例近3個百分點。

新華社半月談近日曾評論稱，用更大比例的自有資金開發，有助于倒逼開發商在打造更優質商品房上下功夫。為了快速回籠資金，開發商不但會加快銷售進程，而且很可能加大優惠力度，讓群眾得實惠。

值得注意的是，多地出臺的監管新政還為綠色建筑開了綠燈。濰坊12日印發的新政中明確，開發企業信用等級 AAA 級或綠色建筑評價三星級的，監管資金留存比例可降低 5%。

預售資金按節點支取，防爛尾防風險

根據貝殼研究院13日的最新統計，在29個出臺監管新政的城市中，有19城規定了節點。但在實施細則上，不同城市間，也存在著一些差異。

在中國房地產研究院執行院長陳晟看來，這與各地出臺新政的樓市背景是分不開的。

他稱，對于樓市下行的城市，主要監管目的是遏制開發商因資金鏈緊張而將預售款挪作他用;而對于樓市上行的城市，加強預售款監管，旨在防范期房預售制下的金融風險。如開發商的“捂盤惜售”等行為，或將抬高房價，形成樓市泡沫。

從預售資金的留存比例看，對于取得預售許可證、建設層數、主體結構封頂、竣工驗收、交付使用等不同節點，不同城市的的監管留存比例也有所差異。

嚴躍進認為，通過建立和增加預售款支取的節點，地方政府一方面可以幫助房企回籠資金，緩解其資金壓力;另一方面，也可防范開發商跑路風險，從源頭上確保無爛尾。

以唐山市為例，根據2015年的預售款監管政策，共設置了五個監管節點，即工程建設層達到規劃設計層數三分之一、工程建設層數達到規劃設計層數一半、主體結構封頂、竣工驗收、完成初始登記。而此次新政策中則出現了八個節點，包括工程建成層數達到四分之一、三分之一、一半、四分之三、封頂、六方驗收、竣工驗收、初始登記。

此外，在多地的監管新政中，將裝修費用納入“按節點發放”的條目里，并強調預售資金總額在“竣工后的驗收環節”完成后，方可完全提取。

成都市明確，“關于完成內外裝飾裝修，資金余額應當不低于監管額度的百分之十五”、“完成商品房建設工程并聯竣工驗收合格且商品房集中交付的，可以申請支取剩余資金。”

近年來，精裝房維權事件頻發。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，留一部分預售資金，待竣工驗收完成后再發放，可減少因監管缺位而導致的民事糾紛事件。

李宇嘉還認為，今年年初，為紓解房地產企業資金周轉艱難的問題，多地曾放寬預售資金監管，將預售款提取節點往前推移。進入下半年，在逐漸回歸常態化治理后，各地陸續收緊監管政策是必要也是必然的。此外，時至年末，商業銀行開發貸的發放額度下降，部分房企的信貸也將到期，房企資金鏈或更加趨緊，防范“爛尾樓“問題顯得更加重要。

“這并不是期房預售制或將被取締的信號，短期內，實行現房銷售而帶來的房價上漲的風險，并不利好于購房者。” 李宇嘉稱。

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