《港灣商業(yè)觀察》王心怡

2023年一季度的數(shù)據(jù)披露之后，新湖中寶（600208.SH)“喜憂參半”。

(資料圖)

一季度房地產(chǎn)業(yè)務(wù)略顯低迷

前三個(gè)月，新湖中寶營(yíng)收大幅下滑，同比降85%至3.16億元。根據(jù)公司披露的關(guān)于2023年第一季度經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的公告，新湖中寶的房地產(chǎn)“主業(yè)”表現(xiàn)一般。

2023年1至3月，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)新開工面積為0，新竣工面積8.36萬平方米；無新增土地儲(chǔ)備；實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積9.97萬平方米和結(jié)算收入7.54億元，同比增加17.95%和下降54.82%，其中權(quán)益結(jié)算面積5.21萬平方米、權(quán)益結(jié)算收入4.21億元；合同銷售面積6.92萬平方米，合同銷售收入6.95億元，同比下降20.18%和82.29%，其中權(quán)益銷售面積3.96萬平方米、權(quán)益銷售金額4.63億元，同比下降32.23%和82.15%，主要系本期新開盤項(xiàng)目較少。

此外，截至2023年3月末，公司出租房地產(chǎn)總面積為25.61萬平方米，其中權(quán)益出租房地產(chǎn)總面積為24.82萬平方米；2023年1-3 月，公司取得租金總收入1643.62萬元，其中權(quán)益租金總收入1638.34 萬元。

與此同時(shí)，公司卻錄得7.04億元的凈利潤(rùn)，同比增長(zhǎng)45.19%。這要?dú)w功于公司期內(nèi)13.69億元的投資收益，若沒有這一項(xiàng)進(jìn)賬，新湖中寶8.74億元的營(yíng)業(yè)總成本對(duì)比3.16億元的營(yíng)收，業(yè)績(jī)恐怕不會(huì)好看。

在新湖中寶的一季報(bào)中，對(duì)于凈利潤(rùn)的解釋也僅為“本期股權(quán)處置收益比上年同期多”。《港灣商業(yè)觀察》就此詳細(xì)內(nèi)容聯(lián)系新湖中寶，公司并未回復(fù)。

縱覽公司2023年以來的公告，新湖中寶3月28日《第十一屆董事會(huì)第十四次會(huì)議決議暨關(guān)于擬減持杭州宏華數(shù)碼科技股份有限公司股份的公告》披露，公司控股子公司浙江新湖智腦投資管理合伙企業(yè)（有限合伙）擬在未來6個(gè)月內(nèi)通過大宗交易和集中競(jìng)價(jià)交易方式減持所持有的杭州宏華數(shù)碼科技股份有限公司股份，減持股份數(shù)量不超過332萬股（占宏華數(shù)科當(dāng)前總股本的4%）。

據(jù)悉，新湖中寶于2019年投資入股宏華數(shù)科,初始投資價(jià)格為每股35元，因權(quán)益法核算，宏華數(shù)科目前賬面價(jià)值約每股40.78元。

公告顯示，2022年12月7日起，公司累計(jì)減持宏華數(shù)科股份228萬股,成交金額合計(jì)3.98億元，實(shí)現(xiàn)處置收益2.77億元（此數(shù)據(jù)未經(jīng)審計(jì)，最終損益金額以審計(jì)報(bào)告為準(zhǔn)），占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)的12.38%。新湖中寶認(rèn)為本次交易有利于提高公司資產(chǎn)使用效率和流動(dòng)性，預(yù)計(jì)仍會(huì)帶來較大的處置收益，具體金額需根據(jù)實(shí)際成交價(jià)格確定，請(qǐng)投資者注意投資風(fēng)險(xiǎn)。

被交易所給予紀(jì)律處分決定

前述交易提及的浙江新湖智腦投資管理合伙企業(yè)（有限合伙），在同月上交所關(guān)于對(duì)新湖中寶及有關(guān)責(zé)任人予以通報(bào)批評(píng)的決定中也曾出現(xiàn)。根據(jù)《上海證券交易所紀(jì)律處分決定書》：

2020年5月18日，新湖智腦、智新科技合計(jì)以1.5億元，受讓公司控股股東新湖集團(tuán)全資子公司浙江新湖創(chuàng)業(yè)投資有限公司持有的杭州易百德微電子有限公司（以下簡(jiǎn)稱易百德）30%股權(quán)。2020年5月30日，新湖智腦、智新科技合計(jì)以1.377億元對(duì)價(jià)受讓控股股東新湖集團(tuán)及其全資子公司新湖創(chuàng)投持有的上海蕙新醫(yī)療科技有限公司34%股權(quán)。上述兩項(xiàng)關(guān)聯(lián)交易累計(jì)金額2.877億元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的 0.84%，達(dá)到信息披露標(biāo)準(zhǔn)。

但公司在2020年5月30日披露的受讓蕙新醫(yī)療股權(quán)的公告中僅簡(jiǎn)單提示“過去12個(gè)月,除經(jīng)審議的交易外,公司與新湖集團(tuán)發(fā)生購(gòu)買資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易1筆，累計(jì)交易金額1.50億元”，未就公司收購(gòu)易百德的相關(guān)關(guān)聯(lián)交易進(jìn)展進(jìn)行詳細(xì)披露。直至《警示函》認(rèn)定后，公司才于2023年1月6日在對(duì)監(jiān)管工作函的回復(fù)公告中予以披露。此外，根據(jù)《警示函》查明的事實(shí)，公司還存在部分貿(mào)易業(yè)務(wù)收入確認(rèn)不準(zhǔn)確的問題。

除此之外，新湖中寶還存在“向關(guān)聯(lián)方提供財(cái)務(wù)資助未履行決議程序及披露義務(wù)”及“對(duì)外投資事項(xiàng)未履行董事會(huì)決議程序及披露義務(wù)”問題。

存貨出現(xiàn)減值跡象

2022年的新湖中寶，在盈利方面似乎并沒有一季度般輕松。公司全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收129億元，同比下滑23.64%；凈利潤(rùn)17.77億元，下滑22.18%。

新湖中寶表示，2022年，面對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)峻形勢(shì)，公司繼續(xù)保持戰(zhàn)略定力，進(jìn)一步明晰中長(zhǎng)期轉(zhuǎn)型方向，不斷提高經(jīng)營(yíng)管理水平，努力實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。地產(chǎn)板塊通過輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，審慎拿地，有效降低項(xiàng)目市場(chǎng)不利影響；投資板塊通過持續(xù)深化對(duì)高科技企業(yè)的深度賦能，強(qiáng)化與被投資企業(yè)之間的合作，積極構(gòu)建投資生態(tài)圈。

從一季度來看，公司的投資業(yè)務(wù)成為了提振業(yè)績(jī)的新亮點(diǎn)，但新湖中寶也的確需要同時(shí)處理地產(chǎn)業(yè)務(wù)的老問題。

公司表示，2022年受宏觀形勢(shì)等外部環(huán)境的影響，潛在購(gòu)房者觀望情緒較濃，個(gè)別區(qū)域銷售價(jià)格不及預(yù)期，存貨出現(xiàn)減值跡象等原因，沈陽(yáng)·新湖美麗洲、蘇州·明珠城、蘭溪·香格里拉、杭州·金色童年、瑞安·新湖廣場(chǎng)、九江·廬山國(guó)際、嘉興·新中花園、南通新湖·海上明珠城、平陽(yáng)·公建、平陽(yáng)·曦灣春曉城等項(xiàng)目皆實(shí)行了一定程度的計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

新湖中寶2022年度計(jì)提各類資產(chǎn)減值準(zhǔn)備合計(jì)7.28億元，將減少公司歸母凈利潤(rùn)4.97億元。根據(jù)2022年年報(bào)，新湖中寶在開發(fā)和待開發(fā)面積約1260萬平方米，其中是否亦有其他項(xiàng)目會(huì)面臨減值的可能性？

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜向《港灣商業(yè)觀察》指出，從2023年的樓市走勢(shì)來看很難出現(xiàn)大的反彈，如此一來一些尾盤以及低線位城市、配套商業(yè)物業(yè)的去化難度顯而易見且去化周期相應(yīng)延長(zhǎng)，這自然也就導(dǎo)致了一些房企必然出現(xiàn)存貨減值問題，新湖中寶在2023年同樣也概莫能外。公司2023年的計(jì)提減值準(zhǔn)備金額的多少將主要取決于存貨周期、市場(chǎng)運(yùn)行情況，以及公司的業(yè)績(jī)壓力等。

關(guān)于新湖中寶目前正布局投資業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型，柏文喜認(rèn)為目前地產(chǎn)業(yè)務(wù)的不景氣是公司轉(zhuǎn)型的動(dòng)力之一，同時(shí)也可能對(duì)公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。（港灣財(cái)經(jīng)出品）

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