針對美國職業做空機構渾水發布的做空報告，貝殼(BEKE.US)在12月17日進行了詳細回應。

“根據對報告的初步審閱和評估，公司認為該報告毫無事實依據，存在大量事實錯誤、未經證實的陳述以及誤導性猜測和解讀。報告也顯示出渾水對中國的房產交易行業缺乏基本的認知。”貝殼方面表示。

12月16日晚，渾水發布針對貝殼的做空報告，聲稱用公開信息數據采集的方式收集貝殼的交易數據，通過該方法估算貝殼“真實數據”，并宣稱貝殼財報公布數據和“真實數據”有巨大差距。

“我們之所以做空貝殼，是因為我們得出結論，該公司涉嫌系統性欺詐。簡而言之，我們發現了大規模欺詐行為，和瑞幸咖啡一樣，這是一家存在大量欺詐行為的真實企業。”渾水在報告中稱。

渾水發布報告后，美東時間12月16日，貝殼美股股價巨震，股價盤前跌幅一度擴大至10%。當日收盤報價18.31美元，跌幅為1.98%。

貝殼回應渾水指控

渾水在報告中稱，估計貝殼第二季度和第三季度的收入數據被夸大了77%-96%，新房總交易額被夸大126%，存量房交易額被夸大33%。

關于新房交易GTV和收入，貝殼方面表示，“渾水抓取交易量數據的方法是錯誤的，其對于貝殼的新房交易GTV和收入的計算存在嚴重遺漏。

“我們提供新房交易的通路有四條：一、鏈家門店；二、平臺連接門店；三、新房銷售團隊；四、其他銷售渠道。而在其報告中只計算了第一、二種方式，卻遺漏了第三、四種方式。不僅如此，在估算第一、二種通路的GTV和收入上也有明顯的問題。”貝殼在回應中表示。

全球大數據分析服務商Sandalwood的評論也表示，很有可能渾水在收集信息時沒有用正確的API，導致新房GTV嚴重偏離。

“新房渠道業務本身向中小中介開放，故而不能以數店面的方式來推算新房交易量。”中信證券分析師指出。

財報顯示，2021年第二季度和第三季度，貝殼的新房交易GTV分別為4983億元和4101億元。第二季度和第三季度新房費率分別為2.79% 和2.77%。第二季度和第三季度的新房交易服務收入分別為139億元和113億元。同時，第二季度和第三季度向開發商收取的現金分別為138億元和148億元。

關于渾水報告里對貝殼存量房交易GTV和收入的質疑，貝殼方面稱，“渾水抓取的交易量數據嚴重失實且存在遺漏。它的數據并非來自于公司的真正數據，所以其計算的存量房交易GTV和收入都是錯誤的。”

“渾水并未使用貝殼真正的存量房套均價，而是選取了來自CRE的外部套均價格進行模糊替代。同時，它利用5月25日到8月8日這76天收集的數據來模擬公司整個2021年第二季度的GTV的做法，存在很強的主觀臆斷性及誤導性。比如，為反映市場的波動情況，渾水在模擬二季度二手房交易GTV時將數值上調了9.66%。實際上，由于市場下行影響，公司存量房交易GTV在第三季度較第二季度下降42.0%。”

根據貝殼此前披露，2021年第二季度和第三季度公司存量房交易GTV分別為6520億元和3782億元。第二季度和第三季度存量房交易服務收入分別為96億元和61億元。

對于渾水指控第二和第三季度貝殼的存量房交易額被夸大33%，Sandalwood方面也認為，渾水只在有公開交易記錄的城市收集數據，并以此估算其他城市交易量，可能導致錯誤的結論。

“在中國二手房和新房市場，自下而上匯總交易數據不能得到交易總量的可靠結果，倘若有研究者基于C端展示，以數據匯總的方式試圖自下而上歸納成交量，則容易差之千里。”中信證券分析師表示。

此外，渾水在報告中還指出，貝殼向投資者報告的交易量、商店數量和代理商數量與渾水從貝殼平臺多月數據收集程序中獲得的交易數據之間存在巨大差異。

對此，貝殼方面回應稱，貝殼App首頁“找經紀人”功能無法找到新房專崗經紀人，這一類經紀人可以在 “新房”頻道的子頁面里找到，顯然渾水并未意識到這一點。同時，在此頻道中的新房經紀人有權利選擇不對外展示自己。因而，在計算門店總數時，渾水通過“找經紀人”功能里抓取門店數據的方法存在明顯缺陷。

專為機構投資者提供實用的網絡數據情報的Yipit Data指出，在檢查渾水的信息收集方式后，認為其利用門店層級的銷量作為底層數據的分析方式有很大風險。Yipit Data認為，渾水統計經紀人數的方式可能只能代表部分城市50%的經紀人總數，由此基礎上得出的門店數也有可能是不完整的。因此，渾水基于這些門店數計算出的相關數值也有低估真實數據的風險。

“報告關于公司的其他指控，包括收購、研發費用，也是沒有根據的，因為它們基于不完整的數據、錯誤的估算方法、沒有依據的推測以及對行業實踐的錯誤理解。”貝殼方面指出。

據悉，貝殼董事會已授權獨立審計委員會對渾水報告中的主要指控進行內部審查，并由審計委員會聘請的獨立第三方顧問提供協助和建議。貝殼也將在適當時候提供內部審查的最新信息。

或將加速貝殼回歸港股

對于渾水做空貝殼的原因，有業內人士認為，近期國內房地產政策影響下，市場情緒偏向悲觀，做空機構或乘虛而入，通過故意打壓獲取更大籌碼。

“對于做空機構而言，只要抓住上市公司造假的把柄，或者列舉造假的說法，就必然會造成這些上市公司股價的起伏”，一位資深律師表示，這類公司通常的做法是尋找“問題公司”，賣出該公司股票，建立倉位，然后發布做空報告，在公司的股價下跌中獲得盈利。

“貝殼在創始人去世以及近來疫情的影響下面臨巨大的業績壓力，加上上市過程中有較大的騰挪，可能應該存在不少容易被人質疑的空間和機會。而且貝殼的估值相對也比較高，有被做空的價值。”IPG中國首席經濟學家柏文喜告訴記者。

據悉，在美股市場，渾水調研素來有“中概股殺手”之稱，此前曾參與做空了新東方、好未來、安踏、瑞幸咖啡與愛奇藝等中概股。

公開資料顯示，2012年，渾水發布報告質疑新東方，新東方股價一度大跌。但其后新東方股價大幅反彈。隨后在2019年7月，渾水連續五次做空安踏，安踏也五次回應。經過質疑過后，安踏每股股價屢屢創出歷史新高，最高至每股80港元。

此外，渾水公司還曾發布針對中概股圣盈信(CIFS)的做空報告，該股在渾水公布做空后大幅反彈，截至當日美股收盤，大漲9.25%，并于次日再次上漲1.5%，成交量創上市以來新高。

對于渾水此次做空貝殼，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，渾水以所謂騙局等言論，來吸引投資者關注，其本身存在炒作的嫌疑。對于中國房地產市場來說，大環境總體健康，惡意做空，多半都是為了套取股票的收益，是資本市場一種非常不當的操作。

“此次渾水做空貝殼，和做空瑞幸手法是不同的。”柏文喜告訴記者，上次做空瑞幸是從財務造假著手，并且得到了印證，導致了瑞星咖啡的股價大跌和管理層更迭。此次做空貝殼，是從基礎的交易數據和對于實體店、代理商的盡調數據方面著手的，以此來證明貝殼發布的財報不夠可靠。

柏文喜認為，“中概股震蕩、渾水做空等一系列問題，會加速貝殼回歸港股或者A股。如果此次遭受作空導致貝殼股價下跌過多且長期低迷，難以恢復和失去融資能力，那么貝殼退市也不是沒有可能。”

在渾水發布做空報告后，中信證券依舊維持貝殼“買入”評級。中信證券稱，“當前中國房地產市場的確面臨金融風險外溢等潛在壓力，而化解這一壓力的主要通路就是促進房屋銷售，其中包括二手房銷售。在按揭貸款投放等政策帶動下，2022年3月房屋交易量有望開始回暖，貝殼在房屋交易賽道具備無人匹敵的競爭實力。

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