“金九銀十”往往是樓市的銷售旺季，不過近期房地產調控政策持續加碼，樓市頗有“入冬”之勢。10月20日，國家統計局發布9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，一定程度上反映了市場冷暖。9月新建商品住宅房價出現環比上漲的城市數量為27個，相比8月明顯減少;二手房的降價城市數量則達到了52個。國家統計局城市司首席統計師繩國慶在解讀中提到，9月份70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體呈略降態勢，同比漲幅持續回落。業內專家認為，房地產市場已明顯進入降溫周期，隨著調控政策糾偏，未來房企的融資環境或將略有好轉。

新房價格止漲轉跌

據國家統計局數據，9月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.3%轉為持平。其中，北京環比由上月上漲0.2%轉為持平;廣州下降0.1%，與上月相同;上海和深圳均上漲0.2%，漲幅比上月分別回落0.2個和0.8個百分點。

70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比持平的有北京、寧波、福州、青島、武漢、烏魯木齊、贛州7個。房價出現環比上漲的城市數量為27個，相比8月份的46個數量明顯減少。

“即便是房價漲幅排名靠前的城市，如西安和銀川，其環比漲幅其實相對不大，為0.6%的水平。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

嚴躍進分析稱，9月全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為-0.1%，同比漲幅為3.3%。最值得關注的是，環比漲幅首次為負。統計顯示，這也是2015年5月以來首次下跌，換言之，這是77個月以來首次下跌。要高度重視此類數據走勢，明確認識到當前房價的矛盾，警惕房價從“過熱”轉為“過冷”的風險。

此外，9月份一二三線城市的房價環比漲幅數據分別為0.1%、0和-0.2%。在嚴躍進看來，此次三四線城市房價指數數據首次下滑，這也是2020年3月以來首次下跌。對于三四線城市而言，自然需要格外注意此類風險。

從成交量來看，根據58安居客房產研究院公布的數據，今年國慶期間，15個重點監測城市的新房成交套數為8309套，成交面積為92.44萬平方米，較去年同期下滑19%。其中，9個重點二線城市，國慶7天長假新房成交4193套，同比下滑幅度達41%;2個重點三線城市，國慶7天長假新房成交116套，同比下滑近八成。

二手房市場大降溫

二手房市場上，國家統計局數據顯示，一線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為下降0.4%。其中，北京、上海和廣州環比分別由上月上漲0.4%、0.2%和0.5%，轉為下降0.2%、0.6%和0.4%;深圳下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

二線城市二手住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.1%;三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

“二手房市場一線城市價格下跌幅度超過二三線城市，主要是一線城市以存量房為主，信貸、調控收緊下供需雙方預期調整更快。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析稱。

嚴躍進表示，9月全國70個城市二手住宅銷售價格指數環比漲幅為-0.2%，同比漲幅為2.4%。在連續16個月房價上漲的基礎上，8月二手房價格漲幅首次為0，而9月明確下跌。這和實際感受非常接近，近期部分城市二手房腰斬交易態勢，說明市場本身進入明顯的降溫周期。

從二手房的降價城市數量看，9月達到了52個城市，例如哈爾濱、呼和浩特、唐山等。嚴躍進指出，據此可以認為，大概有3/4的城市出現了明顯的降價現象。實際上后續降價的動作還會增加。“近期部分房東還是咬住價格或者干脆不賣，但估計后續市場運行中，各類降價的現象也還是會有所增加。”

對于9月樓市表現，許小樂總結道，二手房價格連續第二個月環比下跌，新房價格在本月止漲轉跌，價格的下行完成由二手房市場向新房市場的傳遞。9月市場整體保持下行，重點城市二手房成交量降至歷史低位，9月全國新房商品住宅銷售面積也創2016年以來歷史新低，此外土地市場第二輪集中供地房企拿地積極性降低，市場預期下降、成交量低迷導致價格的下跌。

堅定維護市場健康發展

近期的樓市調控政策影響已經顯現，而除了新房、二手房價格均有所下跌之外，不少房企業績也出現下滑。

金地集團近日發布公告稱，9月該公司實現銷售面積98.1萬平方米，同比下降20.88%;實現銷售金額212億元，同比下降17.84%。此外，招商蛇口9月銷售數據也顯示，該公司9月實現銷售面積98.86萬平方米，同比下降9.67%;實現銷售金額233.29億元，同比下降21.72%。

針對樓市現狀，中原銀行首席經濟學家王軍在接受北京商報記者采訪時表示，要穩定房貸利率，不要“一刀切”式地過度壓縮房地產按揭貸款，不要誤傷剛性需求和改善性住房需求，盡可能確保在建樓盤不要發生爛尾現象。應采取必要措施，防止由于部分房地產企業信用違約、現金流斷裂問題引發行業層面的傳染，進而造成金融風險和地方政府債務風險，減輕由于房地產投資波動對經濟增長的沖擊。

值得注意的是，央行在三季度例會上提出了房地產市場的“兩個維護”，隨后組織相關部委召開房地產金融工作座談會，對前期金融調控政策進行糾偏，部分城市房貸利率已有所下調。

中國民生銀行高級宏觀研究員王靜文表示，“房地產調控政策近期有所糾偏，央行在三季度金融統計數據發布會上指出，部分金融機構對于30家試點房企‘三線四檔’融資管理規則也存在一些誤解，一定程度上造成了一些企業資金鏈緊繃。近期按揭發放明顯加速，部分地區按揭貸款利率也出現下行，房企的融資環境略有好轉”。

就在10月20日，中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴在2021金融街論壇年會上表示，“目前房地產市場出現了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變”。

中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝也強調，在金融管理部門的預期引導下，金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常。下一步，金融部門將積極配合住房城鄉建設部和地方政府堅定維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。

標簽： 二手房市場 降溫周期 房企業績 樓市調控