今年上半年我國商業(yè)地產市場穩(wěn)步復蘇，輕資產運營步伐加快，商業(yè)地產REITs也備受關注。與此同時，隨著“Z世代”成為消費主力軍，為迎合其消費需求，商業(yè)地產新業(yè)態(tài)新模式也不斷涌現。中指研究院發(fā)布的《2021商業(yè)地產發(fā)展白皮書》(以下簡稱白皮書)顯示，抓住“Z世代”年輕消費者群體的需求，結合新型體驗式業(yè)態(tài)布局的商業(yè)地產，將在城市發(fā)展中醞釀出巨大機遇。

商業(yè)地產市場穩(wěn)步復蘇

白皮書顯示，2021年上半年，由全國重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標的，構成的百大商業(yè)街(百街)商鋪平均租金為24.90元/平方米·天，環(huán)比下跌0.24%;由100個典型購物中心商鋪為樣本標的，構成的百大購物中心(百MALL)商鋪平均租金為26.84元/平方米·天，環(huán)比上漲0.31%，購物中心較商業(yè)街商鋪更快實現恢復發(fā)展。

在商業(yè)地產新房市場，2021年1-5月，全國商業(yè)地產開發(fā)投資額為6799億元，同比增長6.1%，企業(yè)投資意愿有所增強;但新開工面積為6893萬平方米，同比下降11.2%，企業(yè)開工意愿較低;全國商業(yè)地產銷售面積為3802萬平方米，同比增長8.8%，需求回暖。

對于下半年商業(yè)地產發(fā)展態(tài)勢，中指研究院指數事業(yè)部高級分析師孫曉一表示，房地產市場由增量市場向存量市場轉變已基本成為行業(yè)共識，商業(yè)地產市場也不例外，預計下半年全國純商辦用地推出及成交規(guī)劃建筑面積短期供應將小幅穩(wěn)定增長。在宏觀經濟逐漸恢復的情況下，商鋪租金與寫字樓租金已經出現止跌回升的跡象，商業(yè)地產銷售也有望回暖。隨著商業(yè)地產企業(yè)轉型升級加快，預計下半年大宗交易市場仍將有較活躍的表現。

商業(yè)地產REITs備受關注

伴隨著“十四五”規(guī)劃的提出、經濟形勢的變化和新監(jiān)管政策的相繼出臺，尤其是去年三道紅線提出后，房地產企業(yè)原有的以自囤、自建、自銷為核心線的重資產模式遭遇滑鐵盧。商業(yè)地產市場逐漸進入存量時代，輕資產運營受到企業(yè)青睞，近兩年企業(yè)也開始積極推動商業(yè)運營服務業(yè)務分拆上市。

3月9日，龍湖商業(yè)發(fā)布“知輕重 有所為”官宣海報，宣布全面啟動輕資產模式。3月11日，紅星美凱龍旗下商管板塊上海愛琴海商業(yè)集團股份有限公司被傳將于近期赴港上市。

白皮書顯示，未來輕資產運營將成為行業(yè)趨勢，將會有更多的開發(fā)商剝離商業(yè)運營服務業(yè)務板塊獨立上市，在積極拓寬融資渠道、擴張業(yè)務規(guī)模的同時，接受市場的監(jiān)督，更快獨立成長。

“商管類公司憑借品牌優(yōu)勢、資源整合能力、獨特的營運能力，實現輕資產運作，是未來行業(yè)的一個風口。”恒太商業(yè)副總裁黃樂燕在接受中國商報記者采訪時表示，在運行具體項目的過程中，需要平衡物業(yè)持有方和入駐商家之間的利益。這個過程中，商管公司的營運能力顯得尤為重要。

此外，資產證券化能夠拓寬企業(yè)融資渠道，商業(yè)地產REITs也備受關注。根據國際金融地產聯盟(IFFRE)資產證券化與REITs專委會發(fā)布的《疫情下商業(yè)不動產金融及證券化市場影響報告》，從中國香港和新加坡已發(fā)行的REITs來看，購物中心及寫字樓這兩類傳統(tǒng)商業(yè)地產均占比較高，是REITs底層資產的重要組成部分。

中指院方面表示，預計未來隨著我國資本市場體系的日益完善，以底層商業(yè)資產的專業(yè)化運營和不依賴主體信用進行增級為核心的REITs產品將成為重要趨勢，資產管理和金融創(chuàng)新也將成為房企掘金商業(yè)地產的重要能力。

業(yè)內人士普遍認為，從盈利模式來看，商場、寫字樓、酒店式公寓、停車場等商業(yè)地產收入主要來源于租金和物業(yè)費，現金流穩(wěn)定，與REITs一脈相傳。隨著基礎設施REITs試點的落地，寫字樓、購物中心等傳統(tǒng)商業(yè)地產市場未來可期。

體驗式商業(yè)與數字化賦能成主趨勢

新冠肺炎疫情以來，商業(yè)地產在運營方面也在不斷尋找突破口。如今“Z世代”成為消費主力軍，為迎合其消費需求，商業(yè)地產新業(yè)態(tài)新模式也不斷涌現。

一方面，體驗式商業(yè)成為購物中心的發(fā)展熱點，賦能商業(yè)地產發(fā)展新變革。中國商報記者注意到，美妝、生活用品集合店，新能源汽車體驗店，室內運動業(yè)態(tài)如滑雪、攀巖、射箭等體驗式業(yè)態(tài)，在購物中心中比往年更常見。

北京京商流通戰(zhàn)略研究院院長賴陽對中國商報記者表示，消費需求升級將帶動消費新模式新業(yè)態(tài)的產生，結合新型體驗式業(yè)態(tài)布局的商業(yè)地產將在城市發(fā)展中迎來更大機遇。同時也會有更多優(yōu)秀的體驗式商業(yè)品牌被培育出來。

但賴陽也提醒道，購物中心在增強體驗業(yè)態(tài)布局上，要尋求與現代人消費觀念一致的業(yè)態(tài)，帶動客流量的同時亦帶動消費。

此外，商業(yè)地產數字化轉型進程也在不斷加速。白皮書顯示，當前商業(yè)數字化已經大致形成了渠道數字化和會員數字化等體系，通過數字化體系，整合人、貨、場，從而突破時間、空間、門店的界限限制，為消費者帶來更沉浸式的全天候購物體驗。

數字化賦能商業(yè)地產，催生數字時代商業(yè)地產的運營新范式。從某種程度上來說，商業(yè)地產運營已到全新賽道，未來將更加強調打通線上線下全域的數字化運營能力。

“所謂的線上線下打通，并不是商場開通直播帶貨、線上下單送貨到家這么簡單。”賴陽認為，商業(yè)地產企業(yè)要通過數字化分析，了解用戶需求，加強供應鏈整合能力，優(yōu)化效率，促進商場的不斷改造升級。

伴隨消費需求升級，商業(yè)地產已進入全新賽道。白皮書顯示，未來，商業(yè)地產企業(yè)對市場的探索將加速推動行業(yè)轉型升級。

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