15個副省級城市房價變化：深圳是長春7.6倍，4城在下跌

副省級城市在行政級別上僅次于直轄市，是我國中心城市體系中的重要一環(huán)。在金九銀十過后，副省級城市當(dāng)前的房價如何?哪些城市房價上漲壓力較大?

第一財經(jīng)記者梳理了中國房價行情平臺上15個副省級城市的平均單價數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，15個城市中，深圳位居第一，廈門位居第二。第一的深圳房價是榜尾的長春的7.6倍。當(dāng)前副省級城市的房價也在分化，在東南沿海多個城市面臨上漲壓力的情況下，山東、東北的4個副省級城市房價則在下跌。

需要說明的是，這里的價格是平均單價的概念，是全市范圍的價格。通常來說，中心城區(qū)、主城區(qū)的一手房價格，會明顯高于這個價格。

深圳第一廈門第二

數(shù)據(jù)顯示，2020年10月，深圳的平均單價達(dá)到了每平方米78722元，在15個城市中遙遙領(lǐng)先，是第二名廈門的1.6倍，是最后一名長春的7.6倍。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的2020年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況數(shù)據(jù)顯示，近5年來，深圳二手房房價上漲了83.6%，在70個城市中高居第一。另外，今年10月，深圳二手房房價環(huán)比上漲0.9%，同比上漲15.5%，兩個指標(biāo)均位居全國第一。

也就是說，在今年7月15日深圳出臺樓市調(diào)控新政后，深圳的房價仍面臨較大的上漲壓力。今年7月15日，深圳住建局等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，《通知》主要核心內(nèi)容涉及購房資格、首付比例、豪宅線、免轉(zhuǎn)讓增值稅“二年變五年”等六大方面。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對第一財經(jīng)分析，深圳10月房價上漲，與銀行房貸利率下行有關(guān)，“銀行將深圳的房貸市場視為非常優(yōu)質(zhì)的、值得去占有的市場，因此利率普遍不太高。”另外，除了銀行以外，深圳有各種小貸公司，私募機(jī)構(gòu)、房屋管家公司等機(jī)構(gòu)都在給深圳的樓市提供“炮彈”，深圳房地產(chǎn)的融資特別方便。

同時，深圳房價上漲依然是受供求影響，雖然針對需求側(cè)的調(diào)控已經(jīng)明顯加強(qiáng)，但購房需求依然較大，需求側(cè)的缺口仍較明顯。數(shù)據(jù)顯示，近四年，深圳實際供應(yīng)居住用地766.6公頃，僅占實際供應(yīng)建設(shè)用地的14.2%。近三年每年供應(yīng)住房僅8.1萬套，難以滿足年均新增37萬人住房需求，常住人口住房自有率僅為24%。

李宇嘉說，深圳土地供應(yīng)緊缺的問題，在中短期內(nèi)無法解決。一方面，在深圳土地面積有限的情況下，要通過深圳都市圈向外拓展，跳出深圳來解決深圳供地問題，但這又涉及到幾個城市之間的協(xié)調(diào)，包括軌道交通的互聯(lián)互通，教育、醫(yī)療等公共服務(wù)均等化等，解決起來難度很大。另一方面，包括深圳生態(tài)用地調(diào)整解決起來也不容易，工業(yè)區(qū)塊線之外的工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地，這個也在做，但是難度也比較大。

深圳之后，同為經(jīng)濟(jì)特區(qū)、計劃單列市的廈門，10月平均單價達(dá)到了每平方米48169元，在副省級城市中位居第二，在所有城市中僅次于深圳、北京、上海這三個一線城市，位居全國第四，超過了一線城市廣州。值得注意的是，作為一個二線中等城市，廈門的GDP總量在福建省內(nèi)排在泉州和福州之后，僅位列第三，在全國位列第33位，城市人口規(guī)模也只位列全國第27位。

當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、廈門均和房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司董事長王崎對第一財經(jīng)記者分析，一方面，廈門由于教育、城市建設(shè)方面的優(yōu)勢，吸引了周邊泉州、漳州等地大量購買力涌入。但另一方面，廈門過去多年住房供應(yīng)明顯低于人口和住房需求增長步伐，欠賬缺口較大。比如，廈門每年住房供應(yīng)僅300萬平方米左右，這樣的體量，在中國各大城市中，屬于“小板塊”。一旦增加供應(yīng)量，就會很明顯抑制高房價。

4城在下跌，哈爾濱鼓勵企業(yè)降價

一線城市廣州以每平方米38351元的平均單價位居副省級城市第三，這一價格不到同省兄弟城市深圳的一半。此前10月貝殼研究院發(fā)布的《2020城市剛需購房報告》首次盤點了主要城市“剛需上車基準(zhǔn)線”。其中，廣州(198萬)剛需“上車”套均總價只有北京、深圳的57%左右，僅位列全國第六，較為合理的價格也讓不少剛需族早早地買了房。

南京和杭州這兩個來自長三角的經(jīng)濟(jì)大省省會城市，平均單價也超過了每平方米3萬元，在副省級城市分列四五位。另外，寧波和青島這兩個來自東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的計劃單列市平均單價超過每平方米2萬元，分列六、七位。

青島之后，來自中部的武漢以每平方米19021元位列第八，成都位列第九，兩市房價均超過了第三經(jīng)濟(jì)大省山東的省會濟(jì)南。值得注意的是，武漢和成都不僅是當(dāng)前中西部房價水平最高的兩個城市，同時這兩市也是中西部地區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)最多的兩個城市?？梢姡a(chǎn)業(yè)發(fā)展水平是一個城市房價水平最重要的基礎(chǔ)。

整體上看，15個副省級城市的房價呈現(xiàn)出南北分化的態(tài)勢，房價高的幾個城市，全部來自東南沿海地區(qū)，后六名城市全部來自北方地區(qū)。從空間布局上看，華南最高，長三角次之，山東、中西部再次之，東北最低。如果從五個計劃單列市的情況來看，房價高低順序依次是深圳、廈門、寧波、青島、大連，呈現(xiàn)出由南向北逐漸遞減的態(tài)勢。

15個副省級城市，房價最低的三位城市全部來自東北，且這三個城市均為每平方米1萬出頭，與倒數(shù)第四的西安尚有不小的距離。其中，最低的長春為每平方米10303元，哈爾濱為每平方米10990元，都明顯低于江浙、福建的不少中小城市。

南北城市房價分化的差異，與近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展尤其是新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口流動有關(guān)，也跟經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、地形地貌有關(guān)。中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對第一財經(jīng)記者分析，北方很多地方以國企為主，工業(yè)化進(jìn)程較早，非商品化的住房占比非常大，包括大量的棚戶區(qū)改造，很多人不用購房。

在地形地貌方面，北方地區(qū)以平原為主，土地多，而南方尤其是東南沿海的浙江、福建、廣東都是山地多平地少，不少城市供應(yīng)偏緊。

另一方面，今年以來，樓市的區(qū)域分化之下，15個副省級城市的分化也十分明顯，在珠三角、長三角等地上漲的同時，山東、東北等地的多個副省級城市則面臨著下行的壓力。數(shù)據(jù)顯示，10月，濟(jì)南二手房環(huán)比下跌了0.3%，同比下跌了2.7%;青島二手房環(huán)比下跌了0.4%，同比下跌了2.8%;長春環(huán)比下跌了0.5%，哈爾濱環(huán)比下跌了0.4%。

張大偉分析，樓市經(jīng)歷了2016年、2017年的普漲后，去年以來區(qū)域之間的分化十分明顯。在長三角、珠三角上漲的同時，黃河流域、華北、東北等地不少城市下行，這種分化的背后主要還是新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口流動的差異。

在今年下半年以來，深圳、杭州、南京等地收緊樓市調(diào)控的同時，哈爾濱則有所放松。根據(jù)《哈爾濱日報》近日報道，為認(rèn)真貫徹落實國家和省、市有關(guān)決策部署，支持房地產(chǎn)和建筑企業(yè)積極應(yīng)對疫情給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營造成的困難，哈爾濱市將印發(fā)《關(guān)于疫情期間促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)政策的通知》(下稱《通知》)，公布具體扶持措施?！锻ㄖ饭灿嬍臈l扶持措施。其中包括，放寬公積金貸款政策，鼓勵房企讓利銷售，支持金融機(jī)構(gòu)對“居住用途的公寓產(chǎn)品給與享受住宅按揭貸款同等政策支持”。

松綁的背后是當(dāng)?shù)剌^高的庫存壓力，以及較大的經(jīng)濟(jì)下行壓力。數(shù)據(jù)顯示，前三季度，哈爾濱GDP同比下滑3.3%，增速在全國城市GDP50強(qiáng)中位居倒數(shù)第二。GDP總量位居副省級城市最后一位，在所有城市中已降至第47位，位居臺州、洛陽、臨沂等三線城市之后。

標(biāo)簽： 金九銀十 城市房價