曾經是全球樓市炙手可熱的焦點，而如今卻量價齊跌。韓國樓市經歷了什么？

韓國樓市曾經有多熱呢？據韓媒報道，2021年，韓國房價漲幅達到15.9%。一輪暴漲之后，韓國的房價攀升到了全球第二。Numbeo等數據顯示，2022年，首爾市中心的房價達到15萬元人民幣/平方米左右，外圍區房價也接近8萬元/平方米。

但根據韓國房地產委員會每月更新的韓國房價指數（KHPI），相較于2017年11月的歷史高點（103.793），2023年5月時該指數為93.8，已連跌12個月。

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進入2023年，隨著“高燒”褪去，韓國公寓、多戶型住宅等共同住宅公示價格較2022年平均下降18.63%，降幅創下歷史新高。在匯聚韓國近半數人口的首爾，部分區域的房價跌幅同期已達40%，而同期的成交量更是暴跌70%。

首爾科學綜合研究生院大學主任教授黃菲見證了韓國樓市從近年來的暴漲到如今的暴跌。她回憶道，韓國房地產經歷了文在寅政府時期嚴格限制房地產交易的冰河期，也經歷了2020年~2022年寬松貨幣政策的刺激，導致了整體房價大幅上漲了四五成，甚至有些地區的房價相較2014~2015年的低位時翻了一倍。

“這也是我在韓國生活了二十多年來頭一次見到這么短的時間內韓國房價漲得這么快。之后房價又暴跌回2020年左右，不過最近看市場又有所回升。”黃菲說。

6月中旬韓國央行行長李昌鏞表示，韓國房地產貸款逾期率正在增加，需要密切關注相關的金融風險。

加息疊加供大于求

對于當前過山車般的韓國房地產價格，黃菲并不意外。數據顯示，韓國樓市價格的分水嶺出現在2021年8月。當時，恰逢美聯儲開始祭出加息政策，韓國央行也緊隨其后。韓國央行公開數據顯示，從2021年8月到今年1月，韓國央行多次上調基準利率，累計加息300個基點至3.5%，達到2008年末以來的最高水平。

黃菲認為，居高不下的利率進一步遏制房屋需求，成了當前韓國樓市降溫的重要原因。“加息導致了兩個方面的問題，一個是流向房地產的資金成本升高了，原來可以低息貸款買房的環境發生了改變，很多資金不流向房市，轉向了其他領域。”她分析道，“另一個則是不少在2021年房價高點時的購房者選擇了浮動利率貸款買房，利息飆升導致還貸金額翻倍，結果償還困難，有些停貸房主的房子成了法拍房。要償還高額貸款的人可能開始幾個月可能還挺得住，但隨后由于租金也在下跌，想要出租都沒那么容易。”

在今年5月的貨幣政策會議上，韓國央行連續第三次維持政策利率不變，但暗示在通脹持續的情況下可能會再次加息。

此外，黃菲還提到，在2022年底韓國市場上短時間出現的大量新房，也助推了當前的樓市降溫。去年底首爾松坡區奧林匹克公園附近遁村住宅區的改造，使得市場上一下涌現了多達12032戶新增住宅。“這是韓國房地產史上最大的公寓小區。由于一下子這么大的新房供給到市場上，而且當時正值房價從高點下滑，加之這個小區的認購價與周圍的公寓相比較高，當時政府怕出現大量認購者不簽約、不入住導致空置率過高的問題，因此尹錫悅政府急忙在今年1月3日推出了諸多緩解房地產困境的舉措。”她說。

在黃菲看來，新房供給雖然增多，但原有的需求方卻沒有發生什么大的變化，加之其他持有房產的人看到房價的跌勢，也紛紛掛出自己的房子待售，這就使得市面上的房屋數量遠遠供過于求。她還記得，很多房子即便掛牌半年也無人問津，甚至一些人急于周轉資金，掛出了2020年左右的房價，“由此整體的房價也就快速進入了下行通道”。

成敗皆因“全租房”？

除了美聯儲帶動的加息潮，以及市場上供過于求的現狀，韓國房產市場特有的“全租房”制度在當前的樓市波動中似乎也成為了壓垮韓國樓市的最后一根稻草。

所謂“全租房”，即租客一次性交給房東房屋價值60%~70%的押金，就可以“免房租”在此居住。房東往往將這筆押金用作投資或其他用途，因此常常出現租約到期后房東無法按照約定全額返還租客押金的情況。有的房東需要通過租客的押金來償還名下其他房產的房貸，甚至有房東直接將有欠貸問題的房屋租給住戶。當資金斷裂，銀行將相關房產進行抵押拍賣，租客只能被迫搬離。

亞洲房產科技集團居外IQI（Juwai IQI）集團總經理Daniel Ho告訴第一財經記者：“在韓國，每個人必須要有房子這個觀念根深蒂固，這是全租房出現的主要原因，這種模式盛行于上世紀60年代，個體只需要付一小筆錢作為首付，或者從銀行貸款作為首付買下房子，然后用這種模式出租給租戶，用租戶的押金去還房貸，成為業主后再坐等房產升值。”Ho認為，從上世紀60年代以后，韓國經濟一直騰飛，房價也一路上漲，全租房模式成了韓國人財富增長的途徑。

“全租房也讓年輕家庭只需準備一份押金而不用付月租金也能住上房子。因此，不少年輕家庭就是用這個方法，在名校周邊的學區房‘免費’住到孩子畢業。”他說道。數據顯示，到2021年，全租房占韓國租房市場的70%，在年輕租戶中的占比達80%。

“韓國央行的加息直接導致業主的還貸月供增加，再加上后疫情時代經濟不景氣，那些還不起租戶貸款的業主只能眼看著銀行把房子拿去拍賣，而租戶也無法拿回全部押金，這樣的案例不用多，就已足夠嚇退潛在租客了，所以現在全租房沒人敢問津了。”Ho說道。

“加息潮后，市場上供應的新房以及舊房更多了，那么對于租客來講可選擇的房源也更多了，租金自然就下降了；租金少了意味著想去做房產投資的需求也就降低了。”黃菲稱。

何時觸底反彈？

Ho預估，韓國很多業主的還貸會在下半年撐不住，屆時會是韓國樓市低谷，但也有數據表明，韓國樓價的跌勢在今年頭幾月已經緩解，房價正在逐漸趨穩。

“如果今年下半年韓國銀行選擇降息，則韓國樓市最糟的一幕有望翻篇。”Ho稱。

其實，尹錫悅自去年5月上臺后為了穩樓市，已推出了很多刺激房地產交易的政策，但收效甚微。“去年底1.2萬戶新增住房涌入市場，迫使尹錫悅政府不得不做出更多努力來對市場的巨大波動作出回應。”黃菲回憶道，由此尹錫悅政府在今年1月初火速推出了“一·三救市政策”。對房地產政策大幅松綁，解除了首爾除江南三區及龍山區等四大熱門區域以外的交易限制區域，大幅下調了持有多套房的稅率，放松多套房持有者的貸款限制，下調住房交易稅率等。因此，在2023年春季，首爾市內的房產交易出現了一波“小陽春”。

不過，隨著時間的推移，韓國政府這套史無前例的組合拳也遭到了很多質疑。比如，黃菲認為，遁村住宅區似乎是最主要的受益者，因為新政中對于轉賣年限從原先10年縮短至3年，更多是為了防止大量認購成功的房主放棄簽約從而導致過高的空置率造成房地產市場的恐慌。

在她看來，目前韓國整個房地產市場的交易量還是萎靡不振，盡管當前房價下跌的趨勢已放緩，但是很多專家還是認為沒有見底，預計今年底到明年年中時可能見底。

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