高歌猛進數月后，隨著3月房企償債高峰期密集來臨，地產債市場或將迎來關鍵拐點。

地產債量價齊升

去年底房地產“三支箭”開弓以來，債市的“活水”正不斷涌入房地產市場。

(相關資料圖)

房地產信用債出現了量價齊升的局面。中指院最新監測數據顯示，2月房地產行業信用債融資332.4億元，同比上升15.54%，環比上升11.84%。與此同時，房地產債價格持續上揚，choice數據顯示，截至3月3日，今年以來中證地產債指數今年漲幅達到5.3%。

融資量擴大背后，2月房企密集迎來中票注冊“開閘”。中國銀行間市場交易商協會官網披露，2月底，碧桂園、綠城、廈門中駿、雅居樂、成都興城人居地產投資集團等5家房企中期票據集中獲批注冊，喜迎年后“紅包”，累計可發行額度達390億元。

2月初，萬科、美的置業、新城控股、新希望地產、中國鐵建5家房企中票也密集獲準注冊，總計金額達到669億元。根據第一財經記者不完全統計，2月，房企獲批的中票發行總額已達1071億元。

值得注意的是，今年以來，隨著發債房企范圍不斷擴容，部分出險房企發債也開始“破冰”。

根據交易商協會網站數據，2022年12月～2023年1月13日，中駿、雅居樂、合景泰富都各有一筆中票完成注冊，擬發行金額分別為15億元、18億元、13億元，寶龍也有一筆擬發行金額為15億元的中票狀態更新為“預評中”。此前，上述房企均曾有過一定信用風險，發債一度停滯。旭輝、中駿此前曾有商票逾期，寶龍、合景泰富的部分境外債涉及違約。

不僅如此，暫停已久的境外債發行也重新回暖，1月份，越秀、金茂率先在澳門金交所成功發行債券。根據克而瑞數據統計，2023年1月，80家典型房企境外債融資50.39億元，環比增加91.5%。未來，海外債發行規模還有持續打開的空間。國際評級機構惠譽近期在近期報告中指出，未實質性違約或進行資本市場債務重組（包括債券交換或展期）的中資民營房企（未出險民營房企）的再融資需求在未來12個月將上升。2023年3月至2024年2月期間到期或可回售的境內及美元債券本金總額同比將增加8.9%，達1672億元人民幣。

發行量不斷加碼的同時，地產債價格在經歷快速擴張后，目前依然堅挺。根據choice數據顯示，“20碧地01”、“20龍湖04”、“21金科01”、“20世貿G1”等多家知名房企債券自去年11月以來漲幅均超過100%，近1個月來，中證地產債指數漲幅為0.2%，穩守高位。

中正鵬元分析師劉詩綺指出，短期內投資邏輯依然是流動性為王，央企及財務風格穩健的國有房企信用資質高，但利差亦已壓縮至相對低位；部分負債經營水平偏高的國有房企受近期市場調整影響利差有所走闊，風險收益性價比更高。

事實上，目前優質房企和弱資質房企的境內債券價格分化顯著。根據中證鵬遠研報數據顯示，截至2023年1月，央企背景房企利差區間為36.33至273.04bp，地方國有房企利差區間為60.22至566.60bp，民營房企利差區間為265.82至3014.06bp。以企業角度看，碧桂園、遠洋控股、萬達商管、龍湖等利差收窄幅度較大。

償債高峰期將至 企業花式自救

地產債回彈行情能否延續？不少機構認為2023年上半年償債高峰期即將來臨，房企如何應對、能否軟著陸都將影響后續地產債市場發展。

中指研究院數據顯示，2023年一季度即為首個償債高峰；其中信用債中有近400億元、海外債中有近700億元為出險企業的到期債務，占一季度到期債務的四成。

其中，一季度到期的部分債券已經歷一次展期，當前面臨二次展期風險，有較高的償還壓力。

圖源|中指數據

從去年規模上看中證鵬元信用風險年會中指出，2023年全年境內地產債償還量為3585億元，將在3月迎來償債高峰；中資美元地產債到期金額為600億元，預計1月和4月為償債高峰。

壓力之下，近期不少房企開啟自救模式。據第一財經記者不完全統計，近期房企減輕債務杠桿“流行”的方案主要包括債務展期、處置資產、債轉股三類。

在債務展期方面，據不完全統計，今年以來，融創、華夏幸福、中梁等5家企業債務展期成功，展期加權平均年限達3年以上。有業內人士指出，這意味著部分出險房企至少可以獲得3年左右的緩沖期，確保資金流處于相對安全的狀態度過樓市的至暗時刻。

展期之余，為減輕債務杠桿，不少房企斷臂求生，加快資產處置速度。去年12月以來包括華夏幸福、融創中國、奧園在內的5家房企公布相關資產出售計劃，涉及回流資金超210億元。其中規模最大的是華夏幸福，12月該公司在處理固安四項資產、華御江（武漢）等多家公司股權及往來債券上的回流資金或達134億元。

3月初，短短3日時間，市場上已經盛傳兩則知名房企在上海的資產處置方案。有消息稱旭輝集團計劃以逾14億元的價格，整棟出售上海恒基旭輝中心2棟商辦物業。這2棟擬出售物業位于上海虹橋商務區，整棟報價分別為5.5億元及8.8億元。同期中駿集團計劃整棟出售位于上海虹橋商務區的虹橋中駿廣場的多棟物業，總報價約25億元。第一財經記者聯系了上述兩家公司官網電話，截至發稿前暫無回復。

此外，隨著國內房地產逐漸回暖，有地產公司在處理境外債上，試圖另辟蹊徑采用“債轉股”方式化解風險。華夏幸福是本輪房企債務危機爆發以來,首個達成“以股抵債”的案例，相關方案顯示華夏幸福境外債券存續總額約49.6億美元，約合人民幣336.5億元。據境外債重組計劃，債權人可享有30%現金兌付及16.7%信托受益權抵債。對于剩余的53.3%債權，債權人可選擇將其中一定比例轉換為“幸福精選平臺”的股權，其余部分則將展期八年。

華夏幸福成功案例在前，中梁、花樣年、融創等房企紛紛入局。2月17日，上海中梁地產集團有限公司公告了境外債重組的關鍵條款，擬將境外債務未付本息交換為新優先票據，或者新優先票據與新可換股票據的組合。1月16日，花樣年控股集團有限公司也發布建議境外債務重組業務更新公告，披露的重組方案主要包含債轉股、以新換舊進行展期兩個部分。

有業內人士指出，當前房企的債務壓力仍然相對較大，各類化解手段也相對豐富，但究其根本只是輔助手段。企業想要回歸正常經營發展軌道，恢復 “造血”能力才是關鍵。

從“補血”到“造血”，樓市需求、房企經營回暖還有多遠？劉詩綺預計2023年上半年房地產銷售仍處于筑底階段，中期內在首置及改善需求的帶動下房企銷售有望逐步回歸合理中樞，預測“十四五”期間內商品房年銷售中樞約12.74億平方米。

標簽：