“近兩周內降價120萬”、“價格可談，業主誠心出售”……這些已成為近期貝殼找房平臺杭州站房源的常用標簽。

從2016年到2021年，新一線城市中的“領頭羊”杭州曾經歷了長達5年的樓市“慢牛期”，房價只漲不跌。即便到了2022年上半年，杭州仍被認為是商品房去化最好的市場之一，“5.17樓市新政”更是給二手房市場續了一波交易量。

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然而今年下半年起，杭州樓市開始呈現“跌跌不休”之態，傳統的“金九銀十”悄然落幕，市場持續低迷、仍在探底。

截至目前，杭州的二手房網簽量已經連續4個月下滑，多個板塊住宅均價下跌。一些曾經的“紅盤”如今再也打不出“巨大倒掛價格差”的旗號，實際成交價相比虛高的掛牌價已接近腰斬，今年的成交價相較去年的成交價高點則跌了超過三成。

掛牌價虛高、成交價腰斬

杭州正在迎來年內最大一波推盤潮，在10月53盤、9218套房源入市后，11月預計還會有55個樓盤入市，其中純新盤高達21個。然而10月份卻是本年內杭州首次沒有一個項目觸發社保排序，流搖項目更是達到了21個，“紅盤打新”、“拼社保”、“萬人搖”這些詞在杭州樓市中漸行漸遠。

曾經“萬人搖”在杭州屢見不鮮，一旦某個紅盤開始凍資，浩浩蕩蕩的搖號大軍擠滿了杭州各大銀行。紅盤背后，是板塊內一二手房的嚴重倒掛。很多杭州人認為，只要打新到一套紅盤的房子，紙面財富就能增加幾百萬乃至幾千萬，相比上班掙錢來說這才是真正的“躺贏”。然而浮華過后，靠樓市“打新”掙錢的美夢終成一場空。

以知名紅盤“奧體三兄弟”為例，2018年6月，“奧體三兄弟”之一的創世邸推出最后一批房源，均價34700元/平方米，登記組數達到20252戶，成為杭州新房搖號政策之后的首個“兩萬人搖”，當時能搖中創世邸的購房者被稱為“天選之子”。

兩年后，創世邸交付，掛牌首日便有二手房成交價高達6.7萬元/平方米，后來漲至最高峰期，有的掛牌房源價格甚至超過10萬元/平方米。

如今在貝殼找房平臺，創世邸有高達100套在售房源，以130多平方米大戶型住宅為例，掛牌均價約8萬元/平方米，但近期的實際成交價僅為5.1萬元-6.1萬元/平方米。

“奧體三兄弟”中的龍湖天璞小區目前有60多套在售，掛牌價在7萬元-9萬元/平方米之間，去年還曾有9.8萬元/平方米、7.3萬元/平方米的成交價，而今年以來的實際成交價只剩下4.6萬元-5.8萬元/平方米。

“三兄弟”中的時代奧城小區則有55套在售房源，掛牌價為7.5萬元-9萬元/平方米不等，今年除了有一套180平方米大戶型以9.8萬元/平方米的價格成交，其他大部分房源的實際成交價在5.5萬元/平方米上下，而去年有不少中等面積戶型是以6.5萬-8萬元/平方米的價格成交的，該小區二手房的整體降幅也比較明顯。

整體來看，“奧體三兄弟”的二手房中，實際成交價相比去年有約30%-45%的降幅，相比掛牌單價有數萬元的可談判空間，而且近期大量掛牌房源標簽中顯示近兩周內降價120萬、50萬、30萬不等。

曾經的熱門板塊紅盤“未來科技城三兄弟”也有類似情況，比如中南樾府目前68套在售，掛牌價在4.9萬-7.5萬/平方米之間，2021年下半年成交價在5.1萬-5.5萬/平方米，今年以來的成交價在4.4萬-4.5萬/平方米。

未來科技城的東原印未來小區目前大部分的房源掛牌價在5.3萬-8.3萬/平方米之間，而一年前的掛牌均價曾高達8.4萬元，但今年以來的成交價僅為4.2萬-5.7萬/平方米。

而該板塊中最為知名的陽光城未來悅目前有107套在售，一年前掛牌均價達到7.8萬元/平方米，目前的掛牌價將至4.6萬元-7.1萬元/平方米，今年以來的實際成交價則為3.8萬元-7.0萬元/平方米。

二手房量價齊跌、新房去化放緩

以具體的成交價對比掛牌價，杭州上述多個“紅盤”小區的確出現了價格腰斬現象，即掛牌業主的期望過高，而實際成交價格被壓得很低。

此前，也有市場聲音認為，實際成交價中存在刻意“做低”價格避稅的情況。對此，第一財經采訪了杭州未來科技城板塊一位從業多年的房產中介經紀人。

“如果業主誠心出售的話，掛牌價確實有很大的談判空間，實際成交價是準確的，可以參考，目前降價房源比較多，我們也會在代理過程中去挑選真心賣房的業主，優先推薦比較實惠的房源。”該中介經紀人表示。

杭州著名的“孟母盤”耀江文鼎苑，對口學軍小學紫金港校區，雖然樓齡較老，但因具備突出的學區價值，在2021年上半年的成交價一度飆升至12.8萬元/平方米，而目前掛牌價則降至6.5萬元-11.5萬元/平方米不等。

記者近期走訪耀江文鼎苑附近中介門店，一位經手過不少學區房交易的經紀人告訴記者：“今年很多房源相比高點確實出現價格腰斬現象，近期網上的成交價也都是真實的，二手學區房價格一直在下探，雖然杭州還沒出臺什么重磅學區新政，但坊間有這樣的預期，所以購房者輕易不敢再花高價投資學區房。”

總體來看，杭州近期的二手房成交呈現量價齊跌的狀態。根據杭州貝殼研究院統計數據，自今年6月起，杭州二手房網簽量連續下滑，至10月網簽量僅剩下4300余套，環比下滑10%。

而二手住宅均價也已經連續3個月下滑，10月的均價為31000元/平方米，環比下滑2%。300萬以上總價段的住宅均價都有不同的下滑，其中800萬以上住宅均價回落最為明顯，環比降低7%。

從板塊來看，10月杭州濱江區的整體均價回調至4.5萬元/平方米，環比9月時5.4萬元/平方米的均價下滑了15%。余杭區的閑林板塊均價同比降低4%、環比降11%；蕭山市區均價環比降7%，同比降3%。

不過也有漲價的板塊，比如未來科技城的情況就比較令人意外，雖然前文所述的紅盤“三兄弟”成交價格有所下滑，但是板塊整體均價達到39016元/平方米，同比漲22%，環比漲8%。

新房方面，根據貝殼研究院數據，杭州10月新房成交7951套，環比下降5%，同比下降26%。截至2022年10月31日，杭州商品房市場分區存量13.97萬套，環比上漲3.7%。住宅存量最多的為臨安區13281套，蕭山區住宅存量達到了9555套，富陽區存量達到7933套。

新房搖號越來越冷清。整個10月份的搖號人次約為2.25萬，環比下降1.3%，平均中簽率達到45%，環比上漲了6個百分點，已經連續兩個月上漲，也是下半年以來首次突破40%。此外，流搖項目達到21個，其中6個項目登記人數不足，15個項目無需搖號，無需搖號項目集中在富陽區、臨安區，蕭山區，同時臨平區和錢塘區各有2個項目。

對于后市展望，杭州貝殼研究院認為，二手房目前的政策較為寬松，價格或將繼續向下調整、價格優勢逐步顯現，成交量有望緩慢恢復。而新房的供應量持續放量，需求增長卻稍顯不足，去化速度降繼續放緩。

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