近日，卓越集團(tuán)完成了0.5億美元債回購，并新發(fā)行了1億美元債，發(fā)行利率4.3%。在諸多民營房企加速處置臨期美元債之時，卓越集團(tuán)能夠搶占美元債融資“席位”，并實現(xiàn)成功發(fā)行，確實有其過硬的實力。

事實上，自年初開始，“一行兩會”發(fā)聲保障房企融資，優(yōu)化信貸政策，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資，為房企融資開閘提供了條件，但依然存在一定的門檻。卓越集團(tuán)能完成主動回購并重新成功發(fā)行美元債，側(cè)面體現(xiàn)了卓越集團(tuán)資金面的穩(wěn)定及資本市場對它的認(rèn)可。

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美元債市場兩級分化嚴(yán)重 財務(wù)穩(wěn)健民營房企成資本首選

作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道，地產(chǎn)美元債信用是房企境外信用的直接表現(xiàn)。誰能在此時堅守自身現(xiàn)金流陣地，誰便能“活下去”。

2022年7、8月份是房企美元密集到期月，違約風(fēng)險顯著上行，卓越集團(tuán)能通過提前贖回及發(fā)行美元債的方式，向市場釋放信心，加固自身資金“安全墊”，這離不開卓越集團(tuán)一直以來財務(wù)上的自律。

值得一提的是，卓越是目前少有的債市無波動的民營房企，也是目前唯一半年內(nèi)實現(xiàn)兩次發(fā)行低利率美元債的民營房企，其實力可見一斑。

今年3月18日，卓越商管宣布，成功發(fā)行1億美元優(yōu)先票據(jù)，債券期限3年，發(fā)行利率為2.91%，該利率創(chuàng)下卓越商管境外發(fā)債利率的歷史最低記錄，而此次發(fā)行的美元債利率同樣保持在低利率的水平，充分體現(xiàn)了資本市場的認(rèn)可。

數(shù)據(jù)顯示，境外債方面，卓越集團(tuán)的債券價格相對穩(wěn)定，且存量美元債規(guī)模不大，僅4.5億美元；境內(nèi)債方面，深交所固定收益信息平臺顯示，卓越商管申報的21.6億元“前海壹號大灣區(qū)綠色資產(chǎn)支持專項計劃（碳中和）ABS項目”狀態(tài)更新為“通過”。 3月3日，深圳市卓越商業(yè)管理有限公司新一期申報公開發(fā)行的公司債券項目狀態(tài)更新為“通過”。 當(dāng)前市場情況下，民營房企公開市場融資頻頻受阻，而卓越能在短時間內(nèi)拿到金融監(jiān)管機構(gòu)的多張批文，無不體現(xiàn)了金融監(jiān)管機構(gòu)對卓越的認(rèn)可與支持。

險資認(rèn)購，體現(xiàn)公司的財務(wù)穩(wěn)健

據(jù)了解，近期深圳及北京的多家保險資金投資機構(gòu)也積極認(rèn)購了卓越集團(tuán)發(fā)行的CMBS和公司債產(chǎn)品。眾所周知，保險資金投資涉及民生問題，保費的保值增值是重中之重，投資偏好基本是金融投資中最保守的。卓越的公開產(chǎn)品具有安全性高、收益率良等特點，既滿足了保險機構(gòu)對投資產(chǎn)品安全的考量，也滿足了其收益要求，是當(dāng)前動蕩的房地產(chǎn)金融投資市場不可多得的安全標(biāo)的。

雖然2022年融資“暖風(fēng)”頻吹，但是市場融資信心重塑仍然需要時間。此時，發(fā)債機構(gòu)對于房企及其旗下物企融資信用度的考量依然嚴(yán)苛。卓越集團(tuán)在財務(wù)層面的自律為此次美元債發(fā)行增加了不少助力。

首先，卓越在經(jīng)營過程中對資金指標(biāo)嚴(yán)格管控，保持融資杠桿規(guī)模適度，量入為出地科學(xué)運作資金，控制風(fēng)險總量；降低對融資資金的依賴程度，分散資金風(fēng)險。根據(jù)行業(yè)趨勢和資金形勢，積極動態(tài)調(diào)整發(fā)展策略，提前響應(yīng)靈活應(yīng)對提高自身跨行業(yè)周期的發(fā)展能力。

其次，在行業(yè)融資并不寬松的當(dāng)下，卓越集團(tuán)始終遵循嚴(yán)格的財務(wù)紀(jì)律，保持現(xiàn)金流、債務(wù)結(jié)構(gòu)、信用評級等多個財務(wù)指標(biāo)的健康度，以降低自身債務(wù)風(fēng)險與融資成本，提升抗風(fēng)險能力。在期限結(jié)構(gòu)上，積極調(diào)節(jié)融資期限結(jié)構(gòu)，優(yōu)先選擇中長期融資產(chǎn)品，對短期融資或即將到期的非短期融資，利用融資窗口主動置換調(diào)整；在渠道結(jié)構(gòu)上，以傳統(tǒng)銀行融資為主，適度發(fā)展公開市場業(yè)務(wù)，保持對外信息的透明度，同時不在單家機構(gòu)集中融資，以分散風(fēng)險；在單筆業(yè)務(wù)金額上，避免單筆融資業(yè)務(wù)金額過大，以降低融資集中到期可能形成的風(fēng)險。

此外，卓越集團(tuán)一直以來的財務(wù)健康度表現(xiàn)及綜合實力，也為此次美元債發(fā)行增加了助力。

數(shù)據(jù)顯示，卓越一直保持位于“綠色檔”行列，一直低杠桿前行。6月22日，據(jù)深交所最新披露，聯(lián)合資信維持卓越商管公司主體長期信用等級為AAA，展望穩(wěn)定。

在企業(yè)綜合實力方面，卓越集團(tuán)始終堅持商住并舉，多航道協(xié)同穩(wěn)健發(fā)展，而這正是利好融資的關(guān)鍵。圍繞“1+1+X”布局戰(zhàn)略，卓越始終重點開發(fā)大灣區(qū)、長三角以及其他一二線高增長城市，目前在全國40余城開發(fā)超200個項目，值得一提的是，卓越集團(tuán)有超70%土儲位于大灣區(qū)。數(shù)據(jù)顯示，2021年卓越集團(tuán)位列中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售30強，并連續(xù)18年入選“中國藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)”，榮膺中國房地產(chǎn)城市更新十強企業(yè)TOP2，中國房地產(chǎn)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)綜合實力TOP7。

堅持多航道運營

穩(wěn)固企業(yè)發(fā)展基石 擴(kuò)充現(xiàn)金流

一方面，財務(wù)健康的民營企業(yè)能夠為房企提供足夠的背書。另一方面，銷售市場、經(jīng)營能力等各方面組合而成綜合信用背書，也能為企業(yè)擴(kuò)展融資渠道提供新的橋梁。這都構(gòu)成了房企融資能力的直接表現(xiàn)。

除了財務(wù)及融資能力的市場反饋，此次卓越集團(tuán)之所以能夠?qū)崿F(xiàn)低利率美元債融資，更多地體現(xiàn)了卓越集團(tuán)堅持多航道運營，擁有穩(wěn)健基石及更寬裕現(xiàn)金流。

與近年來因沖規(guī)模名聲大噪的企業(yè)相比，卓越保持著難得經(jīng)營層面的自律與穩(wěn)健。嚴(yán)格堅持“以有利潤的現(xiàn)金流”為核心，堅持商住并舉，堅持多航道發(fā)展。面對前些年突飛猛進(jìn)的地產(chǎn)行情，卓越集團(tuán)也表現(xiàn)出不一般的克制與篤定。

首先，卓越主動建立“穩(wěn)定經(jīng)營”與“化解風(fēng)險”二者互為因果的邏輯關(guān)系，通過多業(yè)務(wù)、多模式的運營調(diào)度，強化經(jīng)營性回款，正向現(xiàn)金流保證長期從容發(fā)展。在行業(yè)“良幣驅(qū)逐劣幣”的趨勢明顯的情況下，贏得主動。

此外，在大資管時代，良好的資產(chǎn)運營也能為房企發(fā)展補給了更多的現(xiàn)金流量。

數(shù)據(jù)顯示，2021年卓越集團(tuán)資產(chǎn)運營核心收入超30億，管理面積約120萬㎡，在管項目38個。尤其在商辦領(lǐng)域，卓越始終保持國內(nèi)領(lǐng)先優(yōu)勢地位。其中深圳在建和開發(fā)的寫字樓超過40座，包含卓越世紀(jì)中心、前海壹號、后海中心等明星地標(biāo)，廣受權(quán)威青睞。共計8座卓越商辦產(chǎn)品取得9項LEED/WELL綠色建筑金級項目認(rèn)證。過去一年，更在綠色建筑、設(shè)計美學(xué)、服務(wù)水平等多個考量維度，摘得4座權(quán)威大獎。

卓越商企服務(wù)延續(xù)上市蓬勃勢頭，吹響外拓號角，接連中標(biāo)阿里巴巴、大疆等互聯(lián)網(wǎng)龍頭企業(yè)、500強企業(yè)總部和獨角獸企業(yè)等優(yōu)質(zhì)項目，與大客戶維持互信共贏；并成功拓展醫(yī)療等賽道，助力卓越可持續(xù)發(fā)展。

此外，卓越城市更新也位列中國房地產(chǎn)城市更新十強企業(yè)TOP2，旗下儲備超百個優(yōu)質(zhì)項目，其中深圳過半，同樣為卓越的未來蓄力長遠(yuǎn)。

在行業(yè)重塑信心的關(guān)鍵期，卓越集團(tuán)以26年的穩(wěn)健經(jīng)營實力、高品質(zhì)產(chǎn)品及服務(wù)，彰顯卓越綜合實力。此次美元債發(fā)行及回購也會卓越集團(tuán)發(fā)展增加了新的底氣與現(xiàn)金流量，于不確定性中盡顯品牌房企良好根基。

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