作為石景山唯一一個五環(huán)內(nèi)純新盤項目，長安悅璽的入市節(jié)奏領(lǐng)先北京首批供地中的其他項目。從5月拿地到8月開盤，該項目從拿地到取證僅用了3個月，打響了北京首批集中供地項目入市的“第一槍”。

時值“金九”，北京商報記者于中秋假期對該項目的探訪中了解到，因為所處區(qū)位供地較少及具備五環(huán)內(nèi)新盤的環(huán)線優(yōu)勢，長安悅璽自開盤以來吸引了大批地緣改善及其他區(qū)外溢客群到訪。不過，從北京市住建委網(wǎng)站披露的去化數(shù)據(jù)來看，距離案場銷售口中的去化也存在一定差距。截至9月22日，長安悅璽去化率僅為5.45%。

距地鐵3公里

早高峰駕車至金融街40分鐘

長安悅璽項目拿地于今年5月11日，項目所在地塊為石景山區(qū)衙門口棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目1615-708地塊，位于西四環(huán)、西五環(huán)之間。作為五環(huán)內(nèi)為數(shù)不多的純新盤項目，交通便利是該項目的一大宣傳點。

對于項目周邊交通配套，長安悅璽在官方宣傳文案中概括為 “四橫四縱四軌道”，不過北京商報記者實際探盤發(fā)現(xiàn)，因為“四縱”中有兩條軌道在衙門口范圍內(nèi)尚未開通，預(yù)計很長一段時間內(nèi)，該項目出行方面對沒車的剛需通勤一族 “不太友好”。

整體來看，有車一族日常出行較為便捷，項目北邊距離蓮石東路約1公里，驅(qū)車前往五棵松、中關(guān)村、金融街、麗澤等商圈都較為便利。以距離稍遠(yuǎn)的15公里范圍外的金融街商圈為例，從長安悅璽項目到達(dá)該商圈，早高峰開車大概在40分鐘左右，晚高峰用時大概需要一個小時。

具體來看軌道交通，長安悅璽項目周邊除了已經(jīng)通車運營的地鐵1號線、地鐵14號線西段，另有M11號線(規(guī)劃中)、京郊鐵路城市副中心線(此線已通車，衙門口站規(guī)劃中);距離項目最近的地鐵站為1號線八寶山站，二者相距3公里。這也就意味著，在M11號線、京郊鐵路城市副中心線衙門口站正式通車前，沒有車的家庭在日常通勤時，還需通過地鐵或公交中轉(zhuǎn)。

北京商報記者在探盤過程中發(fā)現(xiàn)，由于近期房管部門嚴(yán)查樓盤虛假宣傳、違規(guī)銷售，長安悅璽項目的案場銷售在提示交通區(qū)位時，對于規(guī)劃中、未通車的線路不再給出具體開通時間。

生活配套方面，長安悅璽項目周邊有萬達(dá)廣場、華熙live五棵松、沃爾瑪山姆會員店等商業(yè)。

4公里內(nèi)多所學(xué)校

部分尚待落地

在教育配套方面，除了項目自身規(guī)劃的幼兒園外，項目周邊4公里內(nèi)分布著多所學(xué)校。具體來看，與市重點幼兒園石景山實驗幼兒園，直線距離約3.7公里;直線距離約450米可達(dá)北京愛樂實驗小學(xué);北側(cè)直線距離約1.5公里，即可到達(dá)京源學(xué)校;直線距離約1.5公里可到景山學(xué)校(遠(yuǎn)洋分校)。

長安悅璽直線距離約2.5公里、尚未落成的北京十一學(xué)校，也被納入到該項目的樓盤宣傳中。據(jù)北京市教委方面7月初披露信息，北京市十一學(xué)校石景山學(xué)校落戶石景山區(qū)北辛安地區(qū)，預(yù)計2023年建設(shè)完成。

另據(jù)案場銷售介紹，長安悅璽東側(cè)基礎(chǔ)教育用地(規(guī)劃中)未來將引入優(yōu)質(zhì)教育資源;項目北側(cè)還會有一個幼兒園，該用地由北京城建一級開發(fā)。不過，據(jù)官方披露的2021年北京義務(wù)教育入學(xué)政策仍以“多校劃片”為主，購買該項目就讀哪所小學(xué)，最終要以石景山區(qū)教委的安排為準(zhǔn)。

醫(yī)療資源方面，解放軍總醫(yī)院301醫(yī)院、302醫(yī)院、空軍總醫(yī)院;天壇醫(yī)院、北京石景山醫(yī)院、北京朝陽醫(yī)院京西分院等。

推11種戶型

首付最低300萬起

北京商報記者了解到，長安悅璽項目執(zhí)行70/90(套內(nèi)建筑面積)政策，社區(qū)容積率2.8，綠化率30%。項目14棟樓高層和小高層;房源917套，建筑風(fēng)格為新中式，物業(yè)費為6.6元/㎡。

項目主力戶型為97-173㎡三四居，7種面積段合計推出共11種戶型，目前項目臨時招待中心只設(shè)置了124㎡及152㎡兩個樣板間。97㎡三居A戶型是長安悅璽的最小戶型，客廳和兩個臥室朝南，南向面寬9.3米，主臥獨衛(wèi)設(shè)計，動靜分離;美中不足的是主臥里的衛(wèi)生間是暗衛(wèi)。作為A戶型的“PLUS版”，104㎡三居B戶型尺度更大。

124㎡四居C1戶型是長安悅璽項目的主力戶型，三面寬均做到了朝陽設(shè)計，兩個臥室分布在客廳兩側(cè)，南向面寬10.2米;采用8窗全明，餐客廚一體設(shè)計。

據(jù)悉，項目整體均價控制在指導(dǎo)價7.95萬元/㎡之內(nèi)，部分房源單價在8萬元/㎡左右，單套總價在770萬-1400萬元區(qū)間，精裝交付，預(yù)計在2024年6月底前交房。客戶首付約300萬元即可上車。需要注意的是，在該項目2#、7#、9#樓棟中， 124㎡戶型房源北側(cè)均設(shè)有連廊，銷售人員表示是為了保證北側(cè)房源“能夠開出窗戶”。

開盤一月有余

去化率5.45%

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會官網(wǎng)顯示，8月18日長安悅璽(備案名：和悅雅苑)獲得預(yù)售許可證，準(zhǔn)許銷售面積共計123606.6㎡;本次獲得預(yù)售許可的房源共計13棟樓、1179套(包括住宅及丙二類儲藏室)，商品房全盤取證。

作為5月集中供地第一個亮相樣板間，又是在城六區(qū)五環(huán)內(nèi)的新項目，長安悅璽項目自開盤以來，備受地緣改善及其他區(qū)外溢客群關(guān)注。據(jù)案場銷售介紹，除本地客群，長安悅璽承接了西城、豐臺、海淀等地改善需求外溢。

北京商報記者從上述案場銷售處了解到，購房者如確定夠買房源，須先行支付50萬元定金，一周內(nèi)付齊首付款，首付款最高可給予一個月左右的付款周期。截至目前，購買長安悅璽沒有折扣。

在銷售人員口中，長安悅璽項目的預(yù)訂情況較為“火爆”。不過，北京商報記者通過市住建委網(wǎng)網(wǎng)站樓盤表梳理發(fā)現(xiàn)，截至9月22日，長安悅璽項目處于已預(yù)訂及資格核驗中的房源共有50套，去化率僅為5.45%。

在業(yè)內(nèi)看來，43天出戶型圖、不到80天出樣板間、99天取證，長安悅璽走的是“快速出貨”的銷售策略。如此快的推盤速度與項目“被壓縮的利潤”直接相關(guān)。據(jù)悉，長安悅璽項目所處地塊設(shè)置的地價上限是67.8億元，項目拿地價為5.8萬元/㎡，銷售指導(dǎo)價7.95萬元/㎡。這也就意味著，在利潤攤薄的情況下，長安悅璽項目只能和時間賽跑。而未來項目交付后品質(zhì)如何，也將成為外界的一大關(guān)注點。