在中秋小長假期間，并未休市的香港股市在9月20日突然上演了一幕“千點暴跌”的大行情，周一午盤收盤前，港股曾跌穿24000點，為去年10月以來的首次，至當日收盤，恒指跌3.3%，跌去約1000點，收報24099點。
港股出現“黑色星期一”，很大程度上受到地產和金融的拖累。20日，香港地產股跌去6.69%，成為暴跌“重災區(qū)”。其中，香港本地地產股出現大跌，恒基地產跌13.34%、新世界發(fā)展跌11.54%，長實集團、新鴻基地產也跌超9%;而內房股方面，中國恒大上午跌17%，收盤跌幅收窄至10.24%，另外，龍光集團、綠景中國地產、富力地產跌逾8%，雅居樂跌逾7%。
在此之前，中資地產股已調整多時，大部分公司的股價已觸及歷史低點，但20日突發(fā)的大幅下跌，依然讓市場大感意外，原因也眾說紛紜。有機構分析人士向第一財經表示，中國恒大流動性危機的連續(xù)發(fā)酵，引發(fā)海外投資者恐慌，擔憂恒大之外還有更多中資地產公司發(fā)生違約爆雷事件，進而引發(fā)金融系統(tǒng)的危機。不過，國內房地產行業(yè)人士則相對樂觀，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱對第一財經表示，未來可能還會有一些小規(guī)模房企出現問題，類似恒大這個體量的則不會再有，因此總體風險可控。
從全球市場而言，周一(9月20日)恒生指數收盤跌3.3%，連帶著富時中國A50股指期貨大幅下跌;美國標普500指數大跌1.7%，近一年來流動性充裕的美股鮮少出現高于1%的跌幅;避險貨幣美元和瑞郎吸引避險資金并成為最強貨幣。美元指數到達3月高點，一舉突破93大關，離岸人民幣一度跌幅擴大至400點，逼近6.48附近;大宗商品普遍走弱。不過，周二(9月21日)市場企穩(wěn)反彈，美股股指期貨漲幅擴至1%附近，恒指小幅反彈近0.5%。
地產不確定性引發(fā)恐慌
9月20日，在香港股市大跌之際，一家名為新力控股(02103.HK)的中等規(guī)模房企被推至風暴眼。新力控股由江西富豪張園林控制，公司股價盤中閃崩，最高跌幅近92%，截至停牌跌幅達87%，一日市值蒸發(fā)約120億港元，每股股價僅剩0.5港元。
新力控股是一家從江西南昌起家的房企，2010年憑借南昌帝泊灣項目起步，張園林僅用了9年時間就實現企業(yè)在香港上市，只用10年就成為全國房企前30強，銷售額超千億元。
不過，跟所有在過去幾年高速增長的房企一樣，新力控股采取了杠桿擴張戰(zhàn)略，公司規(guī)模快速提升的背后是債務雪球的不斷膨脹。數據顯示，截至2021年6月底，在手現金為140億元人民幣，未來一年到期的債務有132億元，剔除預收賬款的資產負債率為73.5%，高于“三道紅線”標準。
今年7月起，新力控股旗下多家子公司被曝票據逾期、拒付等現象。不過，在8月底業(yè)績會上，新力管理層表示，截至2021年6月30日，新力商票余額9.4億人民幣，半年內到期金額不超過3億元，內部有嚴格的管理系統(tǒng)，未來管理還將更加嚴格。
但新力的基本面讓資本市場的擔憂猶存，不久前，標普與惠譽分別將新力控股評級展望從“穩(wěn)定”調整為“負面”。
第一財經從一位接近新力的人士處獲悉，新力控股人力資源在兩天前口頭通知降薪計劃，沒有正式文件下發(fā)，具體執(zhí)行標準為，總部管理層普降50%以上，副總裁級別降薪70%，基層降薪10%~20%。
“新力目前確實面臨一定程度的資金問題，融資、信貸收緊的影響較大，現在回款很慢，要緩解資金壓力，給高管降薪是立竿見影的一個舉措。”一位知情人士對第一財經表示。
目前，新力控股并未就股價暴跌做出公開回應。市場人士分析，可能系市場恐慌情緒的集中釋放導致了踩踏，因為目前新力還未暴露出公開的債務違約。
值得關注的是，9月20日盤后，富力地產公告稱，作為富力地產執(zhí)行董事和大股東的李思廉、張力二人，擬向上市公司提供港幣80億元的股東資金，并將在一至兩個月內完成。幾乎在同時，碧桂園服務(06098.HK)發(fā)布公告稱，將以不超過100億元的價格收購富力物業(yè)。這兩則公告意味著，富力正透過多種舉措緩解現金流壓力，該公司自2020年逐步陷入流動性緊張局面以來，終于走到變賣“現金奶牛”的地步。
地產行業(yè)加速入冬?
從市場層面上來看，周一(9月20日)，恒大股價跌幅高達10.24%，今年迄今累計下跌超80%。恒生指數表現最差，周一跌幅3.3%，成為年內最差的交易日。
港股下跌最多的行業(yè)是地產和金融，其核心癥結是相關風險事件發(fā)酵以及對房地產行業(yè)流動性的擔憂。避險情緒瞬間傳導至全球市場。美國期貨市場周一開盤走低。
由于港股和美元債市場的國際投資者占比很高，資金進出較為劇烈，導致節(jié)中市場波動較大。
“內、外資對近期風險資產的解讀區(qū)別較大，例如，某外資重倉的銀行股在周一大跌近10%，但實則其表內貸款中對某開發(fā)商的貸款余額幾乎為零(表外理財不詳)，這可能更多是因為外資恐慌所致。”招商證券銀行業(yè)首席分析師廖志明在電話會上提及。
美元債市場的劇烈波動也體現了外資的情緒。晨星(MorningstarDirect)的數據顯示，國際資管巨頭瑞銀(UBS)、匯豐(HSBC)和貝萊德(Blackrock)一直在加碼恒大債券。“鑒于息差不斷擴大和估值差具有吸引力，我們看到一些基金在2021年7月至8月期間加碼了中國恒大債券。”晨星基金經理研究分析師PatrickGe對第一財經記者表示，但就目前而言，債券經理對逢低買入的態(tài)度喜憂參半，不少機構此前開始清理敞口，加劇了市場波動。
不過，接受第一財經記者采訪的中、外資機構交易人士認為，境內股、債、匯市場節(jié)后開盤可能承壓，9月23日恒大合計1.195億美元的美元、人民幣債券利息兌付將引發(fā)關注，但將恒大事件喻為“雷曼時刻”過于夸大，美國政府救助不及時、杠桿和相關衍生品過度發(fā)展都導致了當年的危機，但中國市場和居民資產負債表的健康程度遠強于當年的美國，此次外資的過度恐慌導致部分市場或標的被錯殺。
周一出現的新力控股股價閃崩，或是資本市場對于地產前景擔憂的極致呈現。去年下半年以來，隨著“三道紅線”、“房地產貸款集中管理”的陸續(xù)出臺，以及各個地方政府加大調控力度，使得市場逐步形成共識，即房地產的邏輯已經發(fā)生根本改變，過去靠高杠桿擴張的模式將無法延續(xù)，一大批高杠桿房企將在新的政策指引下強行縮表。
“在當下的政策環(huán)境下，房地產所能獲得的發(fā)展空間十分有限，一是融資受限之后帶來規(guī)模增長受限，二是土地成本和住房銷售價格鎖定之后帶來利潤空間下滑，房地產的整體邏輯發(fā)生了改變，黃金時代沒有了，連白銀時代都算不上，可能只能說是青銅時代。”一位上市房企高管如此評論。
市場上，各地調控政策的層層加碼，讓買房觀望情緒日漸濃厚，房企去化速度放緩。今年7月、8月的數據顯示，國內房地產市場陷入了整體調整格局，百強房企同比、環(huán)比銷售金額均出現不同程度的下降。第三方機構克而瑞研究中心發(fā)布的數據顯示，2021年8月，TOP100房企單月銷售操盤金額同比下降20.7%、環(huán)比下降10.7%。
“下半年以來百強房企整體業(yè)績表現不及上半年和歷史同期，7月、8月連續(xù)兩月單月業(yè)績同比下跌。”機構稱。億翰智庫提供的數據顯示，TOP50房企中，8月單月，銷售業(yè)績同比上漲的僅有14家，同比跌幅在20%以上的則多達21家。
據了解，步入“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季后，各家房企都加大了促銷力度，預計銷售數據會有所好轉。不過，多家房企負責人均向第一財經表示，“對后市不樂觀”，年初確定的銷售目標只能盡量爭取達成。
風險正在加速出清
“我們早在今年初就提醒客戶回避地產股和地產債。”一位香港外資銀行人士告訴第一財經，因為地產前景的不確定性，市場擔憂市場銷售的縮量，帶來更多房企被拖至流動性枯竭的境地。
此前，福晟集團、泰禾集團、華夏幸福、藍光發(fā)展等幾家規(guī)模房企已經出現公開債務違約，中國恒大資金危局的不斷發(fā)酵，將市場的恐慌情緒放大：如果房企批量違約，將給金融體系帶來多大的風險敞口?
廖志明表示，就銀行而言，其對于地產的敞口主要是三部分——房地產開發(fā)貸款和個人按揭貸款、債券投資、非標資產(例如信托產品)。其中，在房價大體平穩(wěn)的背景下，按揭貸款風險很小，近幾年嚴控的開發(fā)貸余額的整體占比也已經很低且抵押物充足，因而即便開發(fā)商倒閉，相關抵押物的變現能力仍較好，銀行還可引入其他開發(fā)商來繼續(xù)開發(fā)并出售房產;就銀行自營債券而言，目前持倉主要以地方政府債券為主，信用債占比不到10%，地產債占總體的比例則更低;表外理財資金對于地產債和非標的敞口可能更大一些，尤其是股份行。此外，銀行代銷的信托產品等可能涉及地產資產，例如，涉及地產項目前端融資的部分可能存在抵押物不足的情況，需要關注后續(xù)的信用風險。
結合近期市場表現，廖志明表示，離岸市場對于近期風險事件的反應過度。
未來，各界更關注的是年底會否出現信用收縮。中航信托宏觀策略總監(jiān)吳照銀則對記者表示，信用收縮的源頭主要有幾個方面：一是貨幣供給增速從去年11月以來一直下行，社融增速從去年10月的13.7%下降到上個月的10.3%，M2、信貸增速都在下行，第四季度貨幣擴張的可能性并不大;二是關注風險事件會否帶來宏觀上的流動性緊張。
不過更多機構認為，目前涉房負債約60萬億元(包含個貸、開發(fā)貸、境內外發(fā)債)，其中開發(fā)貸和境內發(fā)債都是負增長，如果政策要維持中性或托底，四季度和明年上半年可能會出現開發(fā)貸和境內發(fā)債邊際增長的情況。此外，市場對于定向降準的預期仍然不低，因而境內債市情緒并不悲觀。
多位房地產業(yè)內人士在接受第一財經采訪時均認為，接下來的一段時間內，一定還會有其他房企違約，但數量不會太多，大部分房企目前仍處于風險可控的狀態(tài)。
丁祖昱認為，不排除還有個別企業(yè)爆雷，但整體風險可控，大面積爆雷的風險不大，尤其是大型房企中多數公司的護城河仍在。
在今年8月，多家房企高管在各自的業(yè)績發(fā)布會上均釋放了相似信號，即公司早已采取“現金為王”策略，減少了拿地支出，積極銷售回款，足以應對漫長的地產寒冬。“現在大家的思路比較一致，保命要緊，這個時期活著比發(fā)展更重要。”
步入下半年以來，多數房企在內部切換至“過冬模式”，采取了包括減少支出、嚴控費用、裁員降薪、甩賣資產等舉措維持現金流的穩(wěn)定。據市場消息統(tǒng)計，今年傳出裁員的房企高達十余家，包括綠地、恒大、雅居樂、金科、蘇寧置業(yè)、花樣年、陽光城等。而東方財富Choice數據顯示，中報中已披露員工數量的54家港股上市房企及物企中，有15家員工較2020年末減少，24家人員數量未變，13家人員數量增多。
未來的房地產將走向何方?多數房企保持長期看好的樂觀態(tài)度。比如，碧桂園總裁莫斌在該公司的中期業(yè)績會上表示，中國城鎮(zhèn)化的進程不會改變，房地產行業(yè)的長期需求依然存在，房企的發(fā)展空間仍然值得期待。
而在21日中秋節(jié)，身處風口浪尖的恒大董事局主席許家印罕見地在內部發(fā)布了一封慰問信，他在信中表示，“當前，公司遇到了前所未有的巨大困難，全體恒大員工都經受著從未有過的嚴峻挑戰(zhàn)……我更加堅信，通過各級領導和全體員工的共同努力、艱苦奮斗，恒大一定能盡快走出至暗時刻，一定能加快推進全面復工復產，一定能實現‘保交樓’的重大目標，向購房者、投資者、合作伙伴和金融機構交出一份敢擔當、負責任的答卷。”