自2020年底住建部將“城市更新”作為未來城市發展的重點工作后，城市更新廣受業界關注。近日，住建部發布了《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，北京市積極響應，隨后印發了《北京市城市更新行動計劃(2021-2025年)》(以下簡稱《計劃》)，明確不搞大拆大建，設立城市更新產業基金，鼓勵銀行、國有企業、民營企業積極參與，廣泛引入社會資本等，探索城市更新的“北京模式”。

從拆建轉向存量更新

舊廠房改造成創意園、商場改為寫字樓、老舊小區被重新規劃……這些城市更新項目成為近年來北京的一大熱點。在城市更新和棚改行動大拆大建的做法被叫停后，像北京這樣具有悠久歷史的城市如何實施城市更新行動，尤其考驗功力。

“城市更新的實質是對現有城市空間的優化配置，尤其是要對一些不能適應首都功能發展的空間進行優化調整，對一些城市老舊空間通過補齊現代功能進而更好地滿足人民對美好生活的需要。”北京市住建委相關負責人表示。《計劃》提出，實施城市更新行動應聚焦城市建成區存量空間資源的提質增效，不搞大拆大建，除城鎮棚戶區改造外，原則上不包括房屋征收、土地征收、土地儲備、房地產一級開發等項目。《計劃》要求，按照城市空間布局和不同圈層功能定位、資源稟賦，注重分區引導、分類制定政策。加大政策機制改革力度，試點先行、以點帶面、項目化推進，探索城市更新的新模式、新路徑、新機制，有序開展城市更新行動。

在智慧城市建設方面，《計劃》提出，大力推進城市更新項目信息化、數字化、智能化升級改造，注重運用區塊鏈、5G、人工智能、物聯網以及新型綠色建材等新技術新材料，以城市更新為載體，廣泛布設智慧城市應用場景，進一步提升城市更新改造空間資源的智能化管理和服務水平，提高綠色建筑效能，打造智慧小區、智慧樓宇、智慧商圈、智慧廠房、智慧園區，助力提升城市居住品質、提供便捷公共服務、推動產業優化升級、培育新興消費模式。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國消費者報》記者表示，分析相關政策可以看出，實際上北京城市更新更多的是需要“啃骨頭”，即部分更新項目有很多特殊性，需要采取非常細致和耐心的工作。這包括首都功能核心區平房、危舊樓房、簡易樓等，其都和北京特有的歷史文化和住房制度等有關，而且還要充分考慮到北京疏解非首都功能等要求，所以更加需要細致地推進，對于各類遺留問題需要認真解決，要注意從激活城市活力和轉變城市發展方式等角度進行。

明確六種更新類別

城市更新包括哪些類別?適用范圍有哪些?《計劃》對此進行了細化界定。《計劃》指出，除城鎮棚戶區改造外，原則上不包括房屋征收、土地征收、土地儲備、房地產一級開發等項目。實施城市更新行動的項目類型共包括六類:首都功能核心區平房(院落)申請式退租和保護性修繕、恢復性修建，老舊小區改造，危舊樓房改建和簡易樓騰退改造，老舊樓宇與傳統商圈改造升級，低效產業園區“騰籠換鳥”和老舊廠房更新改造，城鎮棚戶區改造。

關于目標任務，《計劃》明確規定，到2025年，完成首都功能核心區平房(院落)10000戶申請式退租和6000戶修繕任務;力爭完成全市2000年底前建成需改造的1.6億平方米老舊小區改造任務，重點推進本市500萬平方米抗震節能綜合改造任務、3100萬平方米節能改造任務及群眾改造意愿強烈的改造項目，配合做好6000萬平方米中央單位在京老舊小區改造任務;實施100萬平方米危舊樓房改建和簡易樓騰退改造;重點推動500萬平方米左右低效老舊樓宇改造升級，完成22個傳統商圈改造升級;有序推進700處老舊廠房更新改造、低效產業園區“騰籠換鳥”;基本完成134個在途城鎮棚戶區改造項目，完成3萬戶改造任務。

中指研究院調查事業部運營總監吳建欽表示，城市更新是大城市再繁榮的重要支撐手段，可以幫助大城市保持持久的競爭力，擁有更好的發展機會，帶動產業進步，同時讓居民的生活體驗更美好。《計劃》量化了要達到的目標成果和需要出臺的具體政策，確保了后續政策的落地實施。

強調“造血”機制

城市更新行動中，資金來源和協作機制向來是一個難題。《計劃》對此進行了新的探索，將采取政府引導，市場運作的模式，建立以區為主、市區聯動的城市更新行動工作機制，研究制定支持政策，強化統籌推進力度。充分激發市場活力，調動不動產產權人、市場主體和社會力量等各方積極性，多種方式引入社會資本，同時更新改造空間以持有經營為主，探索形成多渠道投資模式。《計劃》強調，要研究支持社會資本參與城市更新的政策機制，加快建立微利可持續的利益平衡和成本分擔機制，形成整體打包、項目統籌、綜合平衡的市場化運作模式。暢通社會資本參與路徑，鼓勵市屬、區屬國有企業搭建平臺，加強與社會資本合作，通過設立基金、委托經營、參股投資等方式，參與城市更新。

此外，鼓勵資信實力強的民營企業全過程參與更新項目，形成投資盈利模式。對老舊樓宇與傳統商圈改造升級、低效產業園區“騰籠換鳥”和老舊廠房更新改造等更新項目，市政府固定資產投資可按照相應比例給予支持。完善標準規范，提高審批效率，創新監管方式，為社會資本參與城市更新創造良好環境。比如在老舊小區改造方面，《計劃》就提出了要積極探索老舊小區改造多方共擔籌資模式，推廣“勁松模式”“首開經驗”，完善市場化實施機制。“此次政策明確了多元參與、共治共享的模式，尤其是提到了‘鼓勵居民、各類業主在城市更新中發揮主體主責作用’的導向。這說明城市更新不僅是簡單的房企或投資者的事，而是一個基層資源挖掘和協調的過程，應積極進行推廣和宣傳，讓居民和社會公眾充分參與其中。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國消費者報》表示。

嚴躍進認為，此次北京的政策在強調社會資本參與的同時，也明確強調推動更新項目建立自給自足的“造血”機制。這要求對于城市更新后續的項目發展要有更細致的規劃。如果規劃不到位，就可能會造成城市更新項目和市場需求脫節，導致城市更新項目社會價值和經濟價值難以統一。因此，如何讓城市更新項目持續運作并形成良好的商業價值，也是各類投資者需要關注的內容。